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MieterZeitung Oktober 2015

Inhaltsverzeichnis

Politik:
Kommentar Lukas Siebenkotten: „Aufgewacht“
Wohnungsmärkte: Der Druck steigt
Die Großen wachsen weiter

Mietrecht:
Vorsicht: Sonderkündigungsrecht
Aktuelle BGH-Urteile: Mietkaution, Eigenbedarf
Kurzurteile
Bundesweiter Heizspiegel 2015

Nachrichten:
Der Garten kommt zurück in die Stadt
Leute – Leute
Kinder in Deutschland
Kartellamt nimmt Ableser unter die Lupe
Mieterschutz bedroht
In der Schuldenfalle

Wohnen:
Die Wohnungssuche gestaltet sich für Studenten immer schwieriger. Nach einem gerade veröffentlichten Ranking gilt der studentische Wohnungsmarkt in 39 der 87 Universitätstädte als angespannt.

Blickpunkt:
Kunst am Bau: Große, eintönige Hausfassaden laden seit jeher dazu ein, sie neu zu gestalten. Große Wandbilder sorgen für eine Auflockerung trister Hochhaussiedlungen.

Verbraucher:
Verbraucher wollen Kontrolle
Anmeldung wird komplizierter
Besserer Zugang zu einem Basiskonto
Kurz & bündig

Rubriken:
Ihr Mieterverein informiert
Leser fragen
Leseraktion zum Sommer 2015
Streitfrage: Leser antworten
Leser schreiben
Preisrätsel: Mitmachen und gewinnen
Aufgespießt
Impressum

Kommentar

„Aufgewacht“

Die Bundesregierung ist aufgewacht. In den steigenden Flüchtlingszahlen sieht sie akuten Handlungsbedarf.

Sie greift jetzt Vorschläge des Deutschen Mieterbundes zur Ankurbelung des Wohnungsbaus auf. Sie verdoppelt die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau und will die steuerliche Förderung des Wohnungsbaus verbessern. Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) hat den erforderlichen Bedarf an Neubauwohnungen deutlich nach oben korrigiert.

Doch warum erst jetzt? Die schwierige Situation wohnungssuchender Haushalte in den Großstädten ist der Bundesregierung seit Jahren bekannt. Die Forderung des Deutschen Mieterbundes, den Wohnungsbau stärker zu fördern, steht seit Jahren im Raum. Fast 800.000 Wohnungen sind in den letzten Jahren zu wenig gebaut worden.

Die Flüchtlingswelle verstärkt die Probleme auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt.

Die Probleme wären geringer, wenn die Bundesregierung rechtzeitig den Wohnungsbau angekurbelt hätte. Der Neubau von preiswerten und bezahlbaren Wohnungen ist jetzt natürlich dringender denn je: Für die deutschen Haushalte, für die seit Jahren in Deutschland lebenden Haushalte mit Migrationshintergrund, aber auch für die Flüchtlinge mit Bleiberecht. Fatal wäre es, wenn die Gruppen gegeneinander ausgespielt würden. Das Miteinander in den wachsenden Städten wird nur gelingen, wenn ausreichend Wohnraum für alle vorhanden ist.

Social Media

Wohnungspolitik auch Thema bei Social Media

Der mit dem Freihandelsabkommen verbundene Schutz transnationaler Investitionen und Eigentümerrechte betrifft unmittelbar auch Wohnungsbestände in Deutschland, die im Eigentum internationaler Fonds und Aktiengesellschaften stehen und damit Mieter- und Verbraucherrechte. Deshalb unterstützt der Deutsche Mieterbund die Proteste gegen die Freihandelsabkommen der EU mit den USA (TTIP) und mit Kanada (CETA). Auch über Twitter hat der Deutsche Mieterbund deshalb dazu aufgerufen, an der von Gewerkschaften, Verbänden und Umweltorganisationen für den 10. Oktober 2015 in Berlin geplanten Großdemonstration „TTIP und CETA stoppen! Für einen gerechten Welthandel“ teilzunehmen. Dieser Aufruf war mit Abstand der meistgelesene Tweet des @DMBMieterbund.

Der zweiterfolgreichste Tweet fand gerade noch halb so viele Leser. In einem Artikel des Berliner Tagesspiegels, den der @DMBMieterbund über Twitter geteilt hat, wurde über eine Wohnungsbaugenossenschaft in Villingen-Schwenningen berichtet, die durch intelligente Bauplanung und ohne weitere Förderung im Neubau kostendeckende Mieten von 6,43 Euro erreicht.

Beide Meldungen hat der Deutsche Mieterbund auch über die Facebook-Seite (www.facebook.com/DMBMieterbund) verbreitet. Dort stießen diese Meldungen aber nur auf durchschnittliches Interesse. Auf unserer Facebook-Seite erfolgreich sind vor allem Verbraucherthemen. Die meisten Aufrufe in den letzten zwei Monaten erhielt der im August veröffentlichte Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes. Das Immobilienportal Immowelt übernahm die vom Deutschen Mieterbund ermittelten Zahlen für die Betriebskosten und fertigte dazu eine eigene Infografik mit den Top 7 der Kosten an, welche sowohl auf der Webseite als auch auf der Facebook-Seite von Immowelt veröffentlicht wurde. Der IVD Immobilienverband übernahm die vom Deutschen Mieterbund ermittelten 3,26 Euro Betriebskosten als Zahl der Woche und veröffentlichte auf seiner Facebook-Seite auch die vom Mieterbund zur Verfügung gestellte Grafik zu den verschiedenen Betriebskosten.

Andere Themen, zu denen der Deutsche Mieterbund auf Facebook und Twitter Stellung bezog, waren die ersten Erfahrungen mit Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, die Umbenennung der Deutschen Annington zur Vonovia, die Übernahme des Wohnungskonzerns LEG durch die Deutsche Wohnen und natürlich der Mangel an bezahlbaren Wohnungen in Deutschland. Schon seit langem beklagt der Mieterbund, dass der Bestand an Sozialwohnungen in den letzten 30 Jahren von rund vier Millionen auf knapp 1,5 Millionen zusammengeschrumpft ist. Nach Schätzung des Deutschen Mieterbundes ist der Neubau von jährlich 400.000 Wohnungen notwendig, davon mindestens 100.000 Sozialwohnungen, um den sich schon seit Jahren zuspitzenden Wohnungsproblemen insbesondere in Großstädten, Ballungsgebieten und Universitätsstädten zu begegnen. In diesem Zusammenhang begrüßte der Mieterbund die Vorschläge von Bundesbauministerin Barbara Hendricks, die Fördermittel für die soziale Wohnraumförderung zu verdoppeln, die degressive Abschreibung in Gebieten mit Wohnungsknappheit wieder einzuführen und den Bau variabler Kleinwohnungen zu fördern. Im Zusammenhang mit der steigenden Zahl der Flüchtlinge sagte Mieterbund-Präsident Dr. Franz Georg Rips dem Stern zur Frage, ob eine Stadt ihren Mietern nicht wegeh Eigenbedarf kündigen könne: „Meines Erachtens nach ist das rechtlich unzulässig.“ Auch auf politischer Ebene halte er die Kündigungen für ungeschickt, sie spielten die deutsche Bevölkerung und Flüchtlinge gegeneinander aus: „Das gefährdet den sozialen Frieden.“ Als Nutzer von Twitter und Facebook können Sie sich an diesen Diskussionen aktiv beteiligen.

Der Deutsche Mieterbund unterstützt die Initiative des Vorsitzenden des Mietervereins Mannheim. Dieser engagiert sich auch auf Facebook gegen Rassismus (www.facebook.com/rassismusfrei) und fordert das Unternehmen dazu auf, Hetze gegen Flüchtlinge, Rassismus und Fremdenfeindlichkeit nicht zu unterstützen und Nutzer, die sich derartig auf Facebook äußern, (temporär) zu sperren und deren Kommentare zu löschen. Auf der Facebook-Seite des Mieterbundes werden rassistische, pornographische, sexistische, fremdenfeindliche, diskriminierende oder beleidigende Inhalte entfernt, ebenso Beiträge, die zur Gewalt aufrufen.

Urteile in Kürze

Besichtigungsrecht

Eine formularvertragliche Klausel, die dem Vermieter das Recht zur regelmäßigen anlasslosen Besichtigung der Wohnung einräumt, ist unwirksam (AG Stuttgart – Bad Cannstatt – 6 C 1267/14, WuM 2015, 148).

Rollläden

Die Betätigung von Rollläden gehört zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Es liegt in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit benutzt werden. Die Beeinträchtigung durch das Betätigen von Rollläden ist objektiv geringfügig und daher von den übrigen Hausbewohnern und Nachbarn grundsätzlich hinzunehmen (AG Düsseldorf – 55 C 7723/10, WuM 2011, 173).

Versicherungsvertrag

Der Vermieter hat die vertragliche Nebenpflicht, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Er ist gehalten, möglichst günstige Versicherungsverträge abzuschließen und auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen (KG Berlin – 8 U 147/10, WuM 2011, 367).

Nebenkostenabrechnung

Der Mieter ist berechtigt, bei Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen der Betriebskosten Kopien oder Fotografien von Belegen anzufertigen. Belange des Datenschutzes stehen nicht entgegen, auch nicht bei Einsichtnahme in Verträge, die der Vermieter mit Dienstleistern oder Personal vereinbart hat (LG Potsdam – 4 S 31/11, WuM 2011, 631).

Heizkostenabrechnung

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung mit einem Erfassungssystem auszustatten, damit die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden können. Ein entsprechender Anspruch des Mieters auf Installation von Heizkostenverteilern verjährt nicht. Der Anspruch besteht während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses (LG Berlin 65 S 87/10).

Leserfragen

 

Wohnfläche

Gerd F., Neumünster: Der Abrechnungsmaßstab für meine Nebenkosten ist die Wohnfläche. Jetzt meint mein Vermieter, auch mein Kellerraum gehört zur Wohnfläche. Aber da wohne ich doch nicht! Hat er dennoch Recht?

Antwort: Nein. Die Wohnfläche umfasst die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören, einschließlich Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Nicht berücksichtigt wird aber die Grundfläche von Zubehörräumen wie Kellerräumen, Abstellräumen außerhalb der Wohnung, Trockenräumen, Heizungsräumen, Garagen und Geschäftsräumen.

Heizung

Irene B., Leichlingen: Wenn es in den Sommermonaten in unserer Wohnung kalt ist, können wir die Heizung nicht anstellen, da unser Vermieter im Sommer die Heizungsanlage abstellt. Müssen wir dies hinnehmen?

Antwort: Nein. Auch außerhalb der Heizperiode muss bei entsprechenden Außentemperaturen die Beheizung der Wohnung gewährleistet sein. Es ist dem Mieter nicht zumutbar, an kalten Sommertagen zu frieren. Der Vermieter muss daher spätestens dann heizen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad fällt und es absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als ein bis zwei Tage anhält. Sinkt die Zimmertemperatur tagsüber unter 16 Grad, muss die Heizung sofort in Betrieb genommen werden, da hier die Grenze zur Gesundheitsgefährdung überschritten ist.

Balkon

Gisbert H., Erlangen: Meine Mietwohnung ist ziemlich klein, weshalb ich meine Wäsche im Sommer gerne auf meinem Balkon trockne. Mein Vermieter will mir dies verbieten, er meint, Wäsche habe auf dem Balkon nichts zu suchen. Hat er Recht?

Antwort: Nein. Gehört ein Balkon zur vermieteten Wohnung, kann ihn der Mieter grundsätzlich nach seiner freien Verfügung nutzen, soweit nicht die Rechte der Mitmieter oder des Hauseigentümers beeinträchtigt werden. Dies bedeutet auch, dass der Mieter auf dem Balkon zumindest kleinere Wäschestücke trocknen darf.

Aufgespießt

Statt Wohnung – lieber Bahncard 100

Bundesweit Schlagzeilen machte Leonie Müller (23), die in Tübingen studiert und einen Freund hat, der in Köln wohnt. Die Studentin verbringt nämlich viel Zeit in Zügen der Deutschen Bahn. Statt sich nach einem Streit mit ihrer letzten Vermieterin eine neue Wohnung zu suchen, kaufte sie sich eine Bahncard 100. Damit darf sie alle Züge der Deutschen Bahn auf allen Strecken unbegrenzt nutzen. So pendelt sie nun mit den Bahnen zwischen den verschiedenen Schlafmöglichkeiten. Für ihr Studium arbeiten kann sie bequem in den Großraumwaggons der Bahn, berichtet die Deutsche Presse-Agentur.

Besonders viele Lacher

Die Teilnahme an der TV-Dokusoap „Frauentausch“ brachte eine Berlinerin um ihr Wohngeld. Beim Bezirksamt Neukölln hatte die 48-Jährige Anfang 2014 Wohngeld für sich und ihre zwei Kinder beantragt. Eine Mitarbeiterin des Amtes erinnerte sich jedoch, die Frau in der TV-Sendung „Frauentausch“ gesehen zu haben. Dort wirkte sie aber nicht als alleinerziehende Mutter mit, sondern mit ihrem Lebensgefährten. Eine Nachfrage bei der Produktionsfirma ergab, dass sich die Frau und ihr Vermieter sowohl im Casting als auch bei den Dreharbeiten als Lebenspartner vorgestellt hätten. Das Wohngeldamt lehnte deshalb den Antrag wegen Missbrauchs ab.

Die Liebe im TV sei nur gespielt gewesen, verteidigte sich die Mieterin. Gegen den ablehnenden Bescheid reichte sie Klage ein. Das Verwaltungsgericht wies sie aber ab. Die Frau hätte das Vermögen ihres Lebenspartners angeben müssen. Der Fall sei der Lacher auf dem Neuköllner Bezirksamt gewesen, sagte der zuständige Baustadtrat Thomas Blesing der Bild-Zeitung in Berlin. Die Sendung laufe schließlich zur besten Sendezeit.

Die, die das Wohnen lernen

Junge Leute fitzumachen für die erste eigene Wohnung – das ist das Ziel der „Wohnschule“ für Jugendliche, die die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) jetzt ins Leben gerufen hat. Im Unterricht berechnen die zukünftigen jungen Mieter in Workshops gemeinsam mit Azubis der LWB unter anderem Lebenshaltungskosten und lernen Grundlagen des Mietrechts kennen. Viele junge Leute wüssten einfach nicht, dass die Miete in der Regel ein Drittel des Haushaltsbudgets ausmache, erklärt dazu Jens Eßbach von der LWB. Die LWB registriere eine steigende Tendenz an jungen Mietschuldnern. Und auch bei den Zwangsräumungen seien junge Erwachsene im Alter von 18 bis 34 Jahren überdurchschnittlich stark betroffen.

Besonders standhafter Mieter

Stuttgart – Ein besonders standhafter Mieter verhinderte jetzt den Abriss von acht Wohnungen in begehrter Aussichtslage von Stuttgart. Die Wohnungen sind wieder bewohnt. Dem war ein langer Rechtsstreit vorausgegangen. Das Versorgungswerk der Architekten wollte das Gebäude abreißen und dort einen Neubau mit 900 Quadratmeter Bürofläche errichten. Sieben der acht Wohnungen standen bereits leer. Gegen den letzten Mieter strengte das Versorgungswerk eine Räumungsklage an, die in letzter Instanz vom Landgericht Stuttgart (Az: 4 S 2/14) zurückgewiesen wurde.

Der Vermieter habe nicht schlüssig vorgetragen, dass der Fortbestand des Wohnhauses zu einem erheblichen wirtschaftlichen Nachteil führe, urteilte das Gericht. Das grundsätzliche Bestandsinteresse des Mieters an seiner jetzigen Wohnung überwiege. Dem Mieter war es vorher gelungen nachzuweisen, dass sechs der acht Wohnungen in den letzten Jahren saniert und vollständig auf den neuesten Stand gebracht worden waren.

Nach dem Urteil ließ das Versorgungswerk die sieben Wohnungen des Hauses fast noch ein weiteres Jahr leer stehen. Erst im Juli 2015 beendete es den Leerstand und vermietete die Wohnungen für drei Jahre an die Caritas, die dort Flüchtlinge untergebracht hat.

Besonders dreistes Angebot

Wer in London wohnen will, muss tief in seine Tasche greifen. Londons Wohnungen gelten mit als die teuersten der Welt. Selbst für die letzte Absteige werden oft Mieten von mehreren hundert Euro pro Monat gefordert.

Doch was kürzlich einem 22-jährigen Wohnungssuchenden passierte, dürfte an Dreistigkeit kaum noch zu überbieten sein. Das Angebot für ein WG-Zimmer bestand aus einem winzigen Holzverschlag, der hinter einem Sofa stand und für den der Vermieter 720 Euro im Monat verlangte.

Der, der mit den Pferden lebt

Horsehouse nennt Walter Kau seine Idee, hinter der sich ein normales Wohnhaus mit integriertem Stall verbirgt. Ein Musterhaus hat er an der Schlei im Norden Deutschlands gebaut. Im Erdgeschoss ist direkt neben dem Wohn- und Essbereich der Stall. Wann immer Kau das Bedürfnis nach Kontakt zu seinen Pferden hat, kann er das Fenster zwischen dem Wohnhaus und dem Stall öffnen. Das Horsehouse ist vielfältig zu nutzen. Als Ferienhaus, als Erweiterung für Reiterhöfe oder als festes Wohnhaus mit Menschen, die ihre Pferde immer nah bei sich haben möchten.

Die Nachfrage nach dem Haus sei riesengroß, berichtet Walter Kau der dpa. Doch es mangelt an passenden Grundstücken. Die Bebauungspläne von Neubausiedlungen sehen die Haltung von Pferden nicht vor und sie wird deshalb auch nicht genehmigt.