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Oktober 2013

Editorial

Auftrag

CDU/CSU haben die Bundestagswahl gewonnen. Die Wählerinnen und Wähler haben Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) den Auftrag erteilt, auch für die nächsten vier Jahre die Verantwortung für die Politik im Bund zu übernehmen. Sie haben Frau Merkel den Auftrag erteilt, die neue Bundesregierung zu bilden, wenn auch mit einem neuen Koalitionspartner.

Der Deutsche Mieterbund gratuliert Angela Merkel und der Union zum großen Wahlsieg. Sie haben es nun in der Hand, die richtigen Schwerpunkte in der Wohnungs- und Mietenpolitik zu setzen. Sie brauchen keine Rücksicht mehr auf ihren einstigen Koalitionspartner zu nehmen. Die FDP stand in den vergangenen Jahren immer wieder auf der Bremse, wenn es darum ging, die Rechte der Mieter zu stärken oder regulierend in die Wohnungsmärkte einzugreifen.

CDU und CSU können sich fortan nicht mehr hinter der FDP verbergen, wenn es darum geht, die Bedingungen der Mieter zu verbessern. Die Mieterbewegung hat ganz konkrete Erwartungen an die zukünftige Bundesregierung.

Die Bundeskanzlerin hat versprochen, auf die Mietpreisbremse zu treten. Im Wahlprogramm von CDU und CSU steht, dass die Neu- und Wiedervertragsmieten begrenzt werden sollen. CDU und CSU gehen dabei zwar längst nicht so weit, wie der Deutsche Mieterbund es fordert. Aber die Vorstellungen der CDU sind ein Einstieg zumindest in eine Mietpreisbremse in den Ballungszentren. Die Mehrheit für eine solche Mietrechtsänderung hat Frau Merkel. Die anderen im neuen Bundestag vertretenen Parteien wollen ebenfalls die Mieten bremsen.

Die Mietpreisexplosion und der Wohnungsmangel in den Groß- und Universitätsstädten haben auch mit der zurückhaltenden Investitionsbereitschaft in den Mietwohnungsbau zu tun. Die Politik ist gefordert, die Rahmenbedingungen zu verbessern. Der Deutsche Mieterbund erwartet von Frau Merkel einen politischen Kraftakt zur Ankurbelung des Wohnungsbaus in den Ballungsräumen und Universitätsstädten.
 
CDU/CSU haben außerdem erklärt, das Wohngeld an die Entwicklung der Bestandsmieten anpassen zu wollen. Dabei können sie sich der Unterstützung der anderen Fraktionen sicher sein. Der Deutsche Mieterbund hält es zudem für dringend erforderlich, angesichts der steigenden Energiekosten wieder eine Heizkostenzulage einzuführen.
 
Die neue Bundesregierung muss vor allem auch die Frage der Energiewende zügig angehen. Das ist eine der ganz großen Baustellen der nächsten Legislaturperiode. Die Förderung der energetischen Sanierung ist weiterhin dringend notwendig. Die mit der Energiewende verbundenen Kosten belasten aber auch das Wohnbudget jedes Mieters. Wir brauchen Unterstützung für die, die diese Kosten nicht allein stemmen können.

Der Deutsche Mieterbund wird ein wachsames Auge auf die nun anstehenden Koalitionsverhandlungen werfen und genau darauf achten, wo die neue Koalition ihre Schwerpunkte sieht.

Ihr
Lukas Siebenkotten

Urteile in Stichworten

Heizung


Mindesttemperatur
Die Heizungsanlage muss vom Vermieter so eingestellt sein, dass eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius erreicht wird (LG Berlin 64 S 266/97).

Unwirksam
Eine Vertragsklausel, die eine Mindesttemperatur von 18 Grad tagsüber festschreibt, ist unwirksam (LG Heidelberg 5 S 80/81).

Heizungsausfall 1
Bei einem vollständigen Heizungsausfall ist eine Mietminderung von 50 Prozent gerechtfertigt (LG Bonn 6 S 396/81) oder 100 Prozent im Winter bei kalten Außentemperaturen, so dass die Wohnung unbewohnbar ist (LG Hamburg 7 O 80/74).

Heizungsausfall 2

Fällt die Heizung im Winter vollständig aus, kann der Mieter auch fristlos kündigen (OLG Dresden 5 U 260/02).

Nachtabsenkung
Zwischen 23.00 und 6.00 Uhr reichen 18 Grad in der Wohnung aus. Der Vermieter darf/muss die Temperaturen nachts absenken (LG Berlin 61 S 178/89).
 
Einrohrheizung
Eine Einrohrringheizung, bei der die Rohre trotz abgestellten Thermostatventilen Wärme abgeben, ist nicht mangelhaft (LG Berlin 63 S 341/11).
 
Abrechnung
Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Geschieht dies nicht, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 Prozent kürzen (BGH VIII ZR 310/12).

Geräteausfall/Schätzung
Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, sondern der Verbrauch im Haus geschätzt, weil die Erfassungssysteme ausgefallen sind, kann der Mieter 15 Prozent von seinen Heizkosten abziehen (BGH VIII ZR 261/06).

Urteile in Kürze

Inkassokosten
Ein gewerblicher Großvermieter hat keinen Anspruch auf Erstattung von Inkassokosten, die bei einem zum Konzern des Vermieters gehörenden Inkassoinstitut angefallen sind (AG Dortmund 425 C 6285/12, WuM 2012, 492).

Schönheitsreparaturen
Eine formularmäßige Klausel, nach welcher der Mieter „nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan“ zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werden soll, ist unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt (LG Gießen 1 S 11/12, WuM 2012, 604).

Mietminderung
Müssen aufgrund baulich bedingter Feuchtigkeits- und Schimmelschäden an einer Außenwand der Wohnung Teile des Innenputzes entfernt werden, so dass das Mauerwerk sichtbar wird, ist eine Mietminderung von 20 Prozent angemessen (LG Saarbrücken 10 S 78/12, WuM 2012, 608).

Gebrauchsüberlassung
Der Mieter einer ausreichend großen Wohnung ist auch dann befugt, ein eigenes Kind in die Wohnung aufzunehmen, wenn das Kind volljährig ist und vor dem Einzug bereits einen eigenen Hausstand geführt hat. Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es nicht (LG Potsdam 4 S 96/12, WuM 2012, 612).
 
Kündigung
Vermietet der Mieter seine Wohnung ohne Einverständnis des Vermieters als Ferienwohnung weiter und setzt er dieses Verhalten trotz Abmahnung fort, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung (AG München 473 C 2781/12, WuM 2012, 614).

Aktuelles Urteil

Ausgetrickst

Karlsruhe - Ursprünglich hatten Mieter und Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 vereinbart, dass das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit geschlossen wird. Das Mietverhältnis sollte bis zum 31. Oktober 2011 laufen, mit der Möglichkeit einer zweimal dreijährigen Verlängerung.

Rein rechtlich handelt es sich bei einer derartigen Vereinbarung um einen einfachen Zeitmietvertrag. Was der Mieter offensichtlich nicht wusste: Seit 2001 können Mieter und Vermieter einfache Zeitmietverträge nicht mehr abschließen. Derartige Verträge gelten grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Konsequenz ist dann aber, dass die Vertragsparteien den als Zeitmietvertrag gedachten Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen immer kündigen können.

Und das passierte dann auch. Der Vermieter, der die Rechtslage offensichtlich kannte, kündigte wegen Eigenbedarf und berief sich auf die Unwirksamkeit der im Mietvertrag vereinbarten zeitlichen Befristung.

Allerdings hatte der Vermieter die Rechnung ohne den Bundesgerichtshof gemacht. Der wies die Eigenbedarfskündigung und Räumungsklage des Vermieters ab (BGH VIII ZR 388/12). Die Karlsruher Richter entschieden, man müsse sich an dem orientieren, was Mieter und Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages tatsächlich gewollt hatten – hier eine feste Mietzeit, in der Kündigungen ausgeschlossen sein sollten. Nach Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung müsse in diesem Fall der im Mietvertrag vereinbarte einfache Zeitmietvertrag als ein Kündigungsverzicht interpretiert werden. Auch dann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen.

Nachgefragt

Sonderkündigungsrecht

 
MZ: Gilt der gesetzliche Kündigungsschutz auch, wenn Vermieter und Mieter zusammen in einem Haus wohnen?
Ropertz: Ja, in Mehrfamilienhäusern gilt der volle Kündigungsschutz. Anders aber, wenn Mieter und Vermieter zum Beispiel in einem Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung „unter einem Dach“, also auf „Tuchfühlung“, wohnen. Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn die beiden Vertragspartner die einzigen Bewohner im Haus sind. Keine Rolle spielt es beispielsweise, ob noch zusätzliche Gewerberäume im Haus existieren.

MZ: Was bedeutet Sonderkündigungsrecht?
Ropertz: Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, ohne dass einer der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe vorliegen muss. Also auch dann, wenn die Mieter immer pünktlich die Miete zahlen und auch kein Eigenbedarf vorliegt. Bei der Kündigung muss der Vermieter dann aber eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist einhalten, also in den ersten fünf Jahren der Mietzeit sechs statt drei Monate.

MZ: Kann sich der Mieter gar nicht gegen solche grundlosen Kündigungen wehren?
Ropertz: Er kann der Kündigung widersprechen und sich auf Härtegründe berufen (Sozialklausel). Notfalls muss dann ein Gericht entscheiden, ob die Härtegründe des Mieters schwerer wiegen als das Vermieterinteresse. Liegen auf Seiten des Mieters konkrete Härtegründe vor und hat der Vermieter ohne weitere Begründung oder nur mit fadenscheinigen Gründen gekündigt, wird die Abwägung des Gerichts zugunsten des Mieters ausfallen.

Mietertipp

Bleirohre

Ab dem 1. Dezember 2013 gilt ein neuer Grenzwert für Blei im Trinkwasser. Statt bisher 25 Mikrogramm sind dann nur noch zehn Mikrogramm Blei pro Liter erlaubt, das heißt 0,01 Milligramm. Werden noch Bleirohre als Trinkwasserleitungen im Haus benutzt, kann dieser Grenzwert kaum eingehalten werden. Mieter sollten ihren Vermieter deshalb auffordern, die Bleibelastung zu überprüfen und zu erklären, dass die neuen Grenzwerte tatsächlich beachtet werden. Unternimmt der Vermieter nichts, kann der Mieter sein Trinkwasser selbst überprüfen lassen, zum Beispiel durch städtische Gesundheitsämter oder Wasserversorger. Der örtliche Mieterverein hilft hier weiter. Bleileitungen kann es noch in Gebäuden geben, die vor 1973 gebaut wurden. Bei deutlich überhöhten Bleikonzentrationen im Trinkwasser muss der Vermieter die Hausinstallation austauschen. Bis dahin ist der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt.

Experte rät

Geburtstagsfeier

Waltraud M., Beckingen: Stimmt es, dass ich meine Geburtstagsgäste um 22.00 Uhr nach Hause schicken muss, oder muss ich meinen Vermieter um Erlaubnis bitten, länger feiern zu dürfen?
Pfeilschifter: Nein. Sie dürfen selbstverständlich in Ihrer Wohnung Ihren Geburtstag feiern. Sie brauchen keine Erlaubnis des Vermieters. Allerdings ist auf die Einhaltung der Nachtruhe zu achten. Ab 22.00 Uhr sollte sich das Fest in einem solchen Rahmen bewegen, der die Nachbarn nicht in ihrer Nachtruhe stört.

 
Hausfriedensbruch

Thomas E., Potsdam: Darf mein Vermieter einfach so in meine Wohnung, um Arbeiten an der Kabelbuchse zu erledigen?
Pfeilschifter: Nein. Der Vermieter darf Ihre Wohnung gegen Ihren Willen nicht betreten, außer zur Gefahrenabwehr. Betritt der Vermieter ohne Wissen des Mieters die Wohnung mit einem Zweitschlüssel, ist dies Hausfriedensbruch und berechtigt den Mieter auch ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung.

 
Durchlauferhitzer

Christina S., Meppen: Der Durchlauferhitzer in meiner Wohnung ist defekt. Mein Vermieter meint, es ist meine Aufgabe dafür zu sorgen, dass er funktioniert. Stimmt das?
Pfeilschifter: Nein. Gehört der Durchlauferhitzer zur gemieteten Wohnung, ist es die Aufgabe des Vermieters dafür zu sorgen, dass er funktionstüchtig ist. Allerdings kann der Vermieter die Kosten für die Reinigung und Wartung bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung als Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

 
Kündigung

Daniel Z., Freiburg: Ich wohne in einem Studentenwohnheim. Nun hat mir mein Vermieter gekündigt. In seinem Kündigungsschreiben finde ich jedoch keinen Kündigungsgrund. Ich dachte, jede Vermieterkündigung benötigt einen Grund?
Pfeilschifter: Nein. Der Vermieter von Wohnungen in einem Studentenwohnheim kann auch kündigen, ohne einen Kündigungsgrund anzugeben. Für Wohnungen in Studentenwohnheimen gilt der gesetzliche Kündigungsschutz nicht, so dass der Vermieter keinen Kündigungsgrund braucht. Der Mieter kann aber in Härtefällen, wenn zum Beispiel das Examen kurz bevorsteht, der Kündigung widersprechen.

Starke Stücke

Eigentümer haftet für Treppe

Der Eigentümer eines Hauses haftet, wenn eine Treppenstufe bricht und sich andere auf der Treppe dadurch verletzen. Dabei spielt es nach Auffassung der Richter keine Rolle, ob der Benutzer der Treppe übergewichtig ist oder nicht (Oberlandesgericht Hamm, Az: I-6 U 16/12).

Beim Benutzen der Dachbodentreppe brach eine Stufe der Treppe ein. Der Mieter stürzte und verletzte sich. Die Hauseigentümerin wollte sich der Haftung entziehen, indem sie unter anderem angab, dass der Benutzer der Treppe mit knapp 115 Kilogramm übergewichtig sei. Außerdem hätten die Treppenstufen keine sichtbaren Beschädigungen aufgewiesen, so dass sie keine besonderen Kontrollpflichten habe einhalten müssen.

Die Hauseigentümerin muss nun 1.240,51 Euro plus ein Schmerzensgeld in Höhe von 8.000 Euro an den Mieter zahlen, urteilte das Gericht.

 
Schadensersatz für Pferdeskulptur

Nürnberg – Sein eigenmächtiges Verhalten wurde nun für einen Vermieter teuer. Weil die Miete für seine Garage ausblieb, räumte er sie leer. Eine darin lagernde Pferdeskulptur ließ er zersägen und auf den Müll werfen.

Der Besitzer der Skulptur klagte. In letzter Instanz urteilte das Oberlandesgericht Nürnberg nach einem langjährigen skurrilen Prozess, dass der Vermieter an den Künstler Babis Panagiotidis 23.300 Euro Schadensersatz plus Zinsen zahlen muss. Das sei das Kunstwerk „Hedon is (my) Trojaner“ wert gewesen, das der Künstler aus Kunstharz, 18.000 Computertasten und Kabeln zu einer lebensgroßen Skulptur zusammensetzte und in der Garage, die sein Freund gemietet hatte, lagerte. 

In erster Instanz hatte das Landgericht Nürnberg-Fürth dem Künstler 73.500 Euro Schadensersatz zugesprochen. Es legte bei der Berechnung die Materialkosten und neun Monate Arbeitszeit zugrunde. Dagegen schätzte der Gutachter, den das Oberlandesgericht zu Rate gezogen hatte, den Wert auf höchsten 20.000 Euro. Der Künstler sei vor dem Prozess schließlich eher unbekannt gewesen.

 
Mit gemietet?

Berlin – Weil ein Mieter in Berlin die Balustrade des Balkons mit nutzt und dort Pflanzkästen aufstellte, hat er jetzt Streit mit seinem Vermieter. Der forderte ihn auf, die Balustrade spätestens bis zum 17. September 2013 freizuräumen. Die Balustrade gehöre nicht zur angemieteten Fläche der Wohnung. Ob die Rechtsauffassung der Gesellschaft richtig ist, darf bezweifelt werden. Der Ton im Schreiben lässt aber keinen Zweifel an der negativen Grundeinstellung des Vermieters zu seinen Mietern aufkommen.

 
Das besondere Hotel

Köln – Im Spätsommer dieses Jahres hatte in Köln ein ganz besonderes Hotel für kurze Zeit geöffnet. Im Stavenhof 5 – 7 hatten die Hotelbetreiber eine Rezeption mit Bar und Lobby für mehrere Tage eingerichtet. Die Hotelzimmer waren über die ganze Stadt verteilt. Tagtäglich trafen sich von 9.00 bis 24.00 Uhr Kölnerinnen und Kölner in der Rezeption, gaben dort ihren eigenen Wohnungsschlüssel ab und erhielten im Gegenzug einen Schlüssel für eine andere Wohnung in Köln. In der Lobby spielte jeden Abend eine andere Hotelband, hauseigene Cocktails wurden serviert, die Gäste trafen sich zum Plausch oder lasen und schrieben im Gästebuch.

Eva machte zwei Nächte bei der Aktion mit. Sie fand das alles „total irre und zum Abschalten“. Dadurch, dass man nicht von seinen Sachen umgeben sei, fühle man sich wie im Urlaub. „Man macht wirklich Pause von seinem Leben“, schrieb sie ins Gästebuch. Anika schreibt, dass in dem Viertel, in dem ihr Hotelzimmer lag, ihr erster Freund gewohnt habe. Seitdem sei sie nicht mehr da gewesen. „Was soll man da auch machen? In Dellbrück“, so ihr Kommentar. Der Weg sei das Ziel, schreibt Daniel, der drei Nächte im Hotel verbrachte. Er sei auf der Suche. Wie offensichtlich die Besitzer seines Hotelzimmers auch.

Veranstaltet wurde die Aktion, die unter dem Motto lief „Hotel Köln – eine Stadt besucht sich selbst“, vom Verein Drama Köln und der noroomgallery. Weitere Infos gibt es im Internet unter www.das-hotel-koeln.de.