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Juni 2013

Editorial

Voller Erfolg

Der 65. Deutsche Mietertag 2013 in München war erfolgreich. Unsere Botschaft „Für bezahlbare Wohnungen – für ein gerechtes Mietrecht“ ist angekommen. Das Medienecho war ausgesprochen gut.

Noch wichtiger: Unsere Botschaft ist auch bei denjenigen angekommen, die die Wohnungspolitik in Bund, Ländern und Kommunen bestimmen. Münchens Oberbürgermeister Christian Ude (SPD) hat in seiner Rede auf dem Mietertag klar dargestellt, was zu tun ist, um die vielfältigen Probleme rund um die Wohnungen in den Großstädten in den Griff zu bekommen. Zusammen mit seinen Bürgermeisterkollegen in Berlin, Hamburg, Köln und Frankfurt hat er im Vorfeld des Mietertages bereits an die Bundesregierung appelliert, deutlich mehr Geld für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Der Deutsche Städtetag steht voll auf der Seite seiner fünf Mitglieder.

SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrück sieht in der Wohnungs- und Mietenpolitik ein ganz zentrales politisches Thema. Das von ihm und seiner Partei erarbeitete Aktionsprogramm für bezahlbare Wohnungen stimmt in seinen Analysen und Forderungen an vielen Stellen mit den Vorstellungen des Deutschen Mieterbundes überein. So hat die SPD etwa die Forderung des Mieterbundes übernommen, die rasant steigenden Wiedermietungsmieten bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu kappen. In ihren Wahlprogrammen greifen auch Grüne und Linke zentrale Vorschläge des Deutschen Mieterbundes auf.

Selbst die Redner von CDU und CSU deuteten an, dass sie sich bei diesem zentralen Thema bewegen. Die bayerische Justizministerin Dr. Beate Merk (CSU) hält es für erforderlich, dass die Wiedervermietungsmieten begrenzt werden. Auch bei der Maklerprovision sieht sie Handlungsbedarf.

Im Bundesbauministerium ist man mittlerweile davon überzeugt, dass der soziale Wohnungsbau weiter erforderlich ist. Rainer Bomba (CDU), Staatssekretär im Bundesbauministerium, berichtete beim Mietertag darüber, dass das Bauministerium mit dem Finanzministerium über die weitere Förderung im Clinch liegt. Die Fachleute im Bauministerium wollen den sozialen Wohnungsbau auch über das Jahr 2014 hinaus mit mindestens 518 Millionen Euro fördern. Selbst über eine Erhöhung der Fördermittel denkt man dort nach. Der Finanzminister möchte die Förderung des sozialen Wohnungsbaus jedoch so schnell wie möglich komplett streichen.

Das Thema Wohnungs- und Mietenpolitik ist bei den Entscheidungsträgern in Bund, Ländern und Kommunen angekommen. Lange war die Wohnungspolitik von Desinteresse, Gleichgültigkeit, Passivität und Fehleinschätzungen geprägt. Spätestens seit den letzten Oberbürgermeister- und Landtagswahlen sind die wohnungspolitischen Themen jetzt wieder in den Fokus der Parteien gerückt.

Der Wandel in der Politik war längst überfällig. Der Deutsche Mieterbund verlangt und erwartet nun aber auch, dass die in den Reden der Politiker und in den Parteiprogrammen skizzierten Vorhaben auch tatsächlich umgesetzt werden. Wir werden den Prozess kritisch begleiten und befördern.

Ihr
Lukas Siebenkotten

Urteile in Stichworten

Eigenbedarf

Vernünftige Gründe
Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist möglich, wenn  der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, dass er selbst oder ein Familienangehöriger die Wohnung beziehen will (BGH VIII ARZ 4/87).
 
Nichte
Familienangehörige, zu deren Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, sind die Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel, Geschwister oder Stiefkinder, jetzt aber auch zu Gunsten eines entfernteren Familienangehörigen, z. B. einer Nichte (BGH VIII ZR 159/09).

KG oder OHG
Eine Kommanditgesellschaft (KG) oder eine offene Handelsgesellschaft (OHG) können nicht zu Gunsten eines ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarf kündigen (BGH VIII ZR 2010/10).
 
Vorhersehbar
Der Vermieter eines Einfamilienhauses kann schon nach einer relativ kurzen Mietzeit von drei Jahren wegen Eigenbedarf kündigen. Entscheidend ist, dass bei Abschluss des Mietvertrages der Eigenbedarf noch nicht vorhersehbar gewesen sein darf (BGH VIII ZR 233/12).

Alternativwohnung im Haus
Der Vermieter muss den gekündigten Mieter darüber informieren, wenn während der Kündigungsfrist eine andere Wohnung im Haus oder in der Wohnungsanlage freisteht oder frei wird. Vermietet der Vermieter stattdessen die freiwerdende Wohnung neu an einen anderen Mieter, ist das rechtsmissbräuchlich. Die Eigenbedarfskündigung wird unwirksam (BGH VIII ZR 78/10).

Vorgetäuschter Eigenbedarf
Vermieter, die Eigenbedarf nur vortäuschen, das  heißt nach dem Auszug des Mieters die Wohnung weitervermieten oder verkaufen wollen, machen sich grundsätzlich schadensersatzpflichtig. Daran ändert sich auch nichts, wenn Mieter „freiwillig“ ausziehen, ohne Gerichte einzuschalten, nachdem ihnen der Vermieter mehrfach gekündigt und mit Räumungsklage gedroht hat (BGH VIII ZR 231/07).

Urteile in Kürze

Farbwahlklausel
Eine Farbwahlklausel benachteiligt den Mieter nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (BGH VIII ZR 205/11, WuM 2012, 194).
 
Schallschutz
Entspricht der Schallschutz der Trennwände zwischen den Wohnungen nicht der anzuwendenden DIN-Norm, so ist dies ein Mangel. In diesem Fall ist die Miete unabhängig von konkret darzulegenden Störungen gemindert, da der unzureichende Schallschutz in der Regel dazu führt, dass sozialadäquate Verhaltensweisen, wie zum Beispiel Staubsaugen oder Kindergeschrei, deutlich zu hören sind und damit gerade keine Bagatellbeeinträchtigungen mehr darstellen (LG Wiesbaden 3 S 54/11, WuM 2012, 200).
 
Baumfällung
Die Kosten für die Baumfällung sind nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck der Betriebskostenverordnung nicht auf die Mieter umlegbar (AG Potsdam 23 C 349/11, WuM 2012, 203).
 
Hauswart
Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen von nicht umlagefähigen Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden (OLG Düsseldorf 1-24 U 153/10, WuM 2012, 203).

Verzug
Der Mieter einer Wohnung kommt nicht in Verzug, wenn er die Mietzahlungen wegen berechtigter Zweifel an der Eigentümerschaft des Vermieters nicht entrichtet (AG Gelsenkirchen 3a C 299/11, WuM 2012, 204).

Aktuelles Urteil

Mietsicherheiten

Karlsruhe - Die gesetzliche Regelung, wonach eine Mietkaution oder Mietsicherheit höchstens drei Monatsmieten betragen darf, kann unterlaufen werden, zusätzliche und höhere Sicherheiten sind nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshof zulässig (BGH VIII ZR 379/12).

Eine als Sicherheit abgegebene Bürgschaft ist nicht auf drei Monatsmieten begrenzt, wenn durch die Bürgschaft eine Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs abgewendet werden soll. Hier war der Mieter mit zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug geraten, ihm drohte die Kündigung. Daraufhin gab die Schwester des Mieters eine Bürgschaftserklärung ab und der Vermieter glich die Zahlungsrückstände mit dem ursprünglichen Kautionsguthaben aus. In der Folgezeit wuchsen die Zahlungsrückstände des Mieters auf rund 6.500 Euro an. Der Vermieter nahm die Schwester des Mieters aufgrund der Bürgschaft in Anspruch. Die wollte aber nur in Höhe von drei Monatsmieten, das heißt 1.050 Euro, für die Schulden des Bruders einstehen.

Der Bundesgerichtshof erklärte, die gesetzliche Vorschrift, wonach die Höhe der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt ist, gelte dann nicht, wenn die Sicherheit von einem Dritten gewährt und eine dem Mieter drohende Kündigung dadurch abgewehrt wird. Schon vor Jahren hatte der Bundesgerichtshof Ausnahmen von der klaren gesetzlichen Regelung, dass eine Mietsicherheit höchstens drei Monatsmieten betragen darf, zugelassen. Wenn Eltern sich für Mietzahlungen ihrer Kinder verbürgen wollen, darf der Vermieter auch eine Sicherheit von mehr als drei Monatsmieten annehmen.

Nachgefragt

Sommerurlaub

MZ: Woran muss ich als Mieter denken, wenn ich in den Urlaub fahre?
Ropertz: Mieter müssen sicherstellen, dass Miete und Nebenkosten pünktlich gezahlt werden, genauso wie Strom, Telefon, Gas und Versicherungen. Wer nicht über Dauerauftrag oder Einzugsermächtigung zahlt, muss Zahlungstermine prüfen und vorab überweisen.

MZ: Was ist noch wichtig?
Ropertz: Vertragliche Verpflichtungen müssen auch im Urlaub erfüllt werden. Also wer laut Mietvertrag Rasen mähen, Treppe putzen oder Keller fegen muss, muss im Urlaub für eine Vertretung sorgen.

MZ: Muss ich den Vermieter informieren, wenn ich wegfahre, und kann der Vermieter einen Schlüssel verlangen?
Ropertz: Nein. Vermieter, Verwaltungen oder Hausmeister haben keinen Anspruch auf einen Schlüssel. Es reicht aus, wenn der Vermieter informiert ist, wo ein Wohnungsschlüssel hinterlegt ist. Nur in Notfällen darf der Vermieter in die Wohnung.

MZ: Stichwort Sicherheit, worauf muss man achten?
Ropertz: Wochenlang heruntergelassene Jalousien, überquellende Briefkästen usw. sind eine Einladung für Einbrecher. Wer dann noch die Nachricht zum Beispiel auf dem Anrufbeantworter hinterlässt „bin zurzeit im Urlaub, komme Ende August zurück“, muss sich nicht wundern, wenn er in den Ferien ungebetenen Besuch bekommt. Am besten Tageszeitung abbestellen oder sich nachsenden lassen und Nachbarn bitten, ein Auge auf die Wohnung zu werfen.

Mietertipp

Energieausweis

80 Prozent der Deutschen kennen den vor rund fünf Jahren eingeführten Gebäudeenergieausweis, der über die energetische Qualität einer Immobilie informiert. Das ergab eine Umfrage im Auftrag der Deutschen Energieagentur (dena). Der Energieausweis ordnet den energetischen Zustand des Gebäudes auf einer Farbskala von grün (gut) bis rot (schlecht) ein. Obwohl nach wie vor zwei unterschiedliche Arten von Energieausweisen angeboten werden, der verbrauchsorientierte und der bedarfsorientierte Energieausweis, finden 90 Prozent derjenigen, die den Energieausweis kennen, ihn hilfreich. 80 Prozent der Befragten wussten, dass sie ein Recht darauf haben, bei der Wohnungsbesichtigung den Energieausweis des Gebäudes einzusehen. Probleme gibt es aber offensichtlich, wenn Eigentümer oder Vermieter nach dem Energieausweis gefragt werden. Nur 26 Prozent aller Miet- oder Kaufinteressenten, die in den vergangenen drei Jahren an einer Besichtigung teilgenommen haben, erklärten, dass sie den Energieausweis einsehen konnten. Fast Dreiviertel sagten, der Ausweis sei nicht zugänglich gewesen. Hier besteht Handlungsbedarf.  

Experte rät

Nebenkostenabrechnung


Eheleute R., Erkrath: Haben Mieter das Recht, beim Vermieter Einsicht in die Originalbelege für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung einzusehen?
Eisenschmid: Ja. Die Mieter haben einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege (Rechnungen, Gebührenbescheide etc.) in den Räumen des Vermieters. Sie dürfen auch Kopien der Belege anfertigen und eine Person ihres Vertrauens  zur Einsichtnahme mitnehmen.
Eigenbedarf

Karl Z., Passau: Mein Vermieter möchte meine Wohnung kündigen, da seine Frau die Wohnung als Anwaltspraxis nutzen möchte. Ist das rechtmäßig?
Eisenschmid: Ja. Der Vermieter ist auch dann berechtigt, zu kündigen, wenn die Wohnung zu rein beruflichen Zwecken genutzt werden soll.
Gartenfläche

Sybille H., Bremen: Mein Vermieter hat mir Kosten für die Gartenpflege in Rechnung gestellt. Ich benutze den Garten aber gar nicht.  Muss ich für die Kosten dennoch aufkommen?
Eisenschmid: Ja. Die Mieter müssen auch dann für die Gartenpflege aufkommen, wenn sie die Gartenfläche nicht nutzen können oder dürfen. Dies betrifft aber nur Vorgärten oder Gemeinschaftsflächen. An Kosten für die Pflege von Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind, dürfen die Mieter dagegen nicht beteiligt werden.
Nachmieter

Nils B., Köln: Mein Vermieter hat mir erlaubt einen Nachmieter zu stellen, um frühzeitig  aus meinem befristeten Mietvertrag ausscheiden zu können. Wie viele Nachmieter muss ich ihm vorschlagen?
Eisenschmid: Der Vorschlag eines geeigneten Nachmieters ist ausreichend. Geeignet ist der Nachmieter, wenn er den Mietvertrag zu den bestehenden Konditionen übernimmt und wirtschaftlich in der Lage ist, den Mietzins zu zahlen.
Fahrstuhl

Bettina W., Koblenz: Darf der Vermieter die Kosten für den Fahrstuhl auf die Mieter umlegen?
Eisenschmid: Ja. Der Vermieter darf die laufenden Kosten für die Wartung, Beaufsichtigung und Bedienung des Fahrstuhls über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Dies gilt allerdings nur, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde.

Starke Stücke

Sauberer Eingang
Berlin - Zu einem vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört es, das Haus über ein vergleichsweise sauberes Grundstück betreten zu können, befand das Amtsgericht Berlin-Mitte (Az: 7 C 90/12). Das Gericht gab einem Mieter Recht, der seine Miete um sieben Prozent gekürzt hatte, weil es ihm gewaltig stank, dass immer wieder Passanten in den Hauseingang des Mietshauses urinierten. Das Gericht stellte unmissverständlich klar, dass das Urinieren im Hauseingang auch in einer Großstadt nicht zum normalen Erscheinungsbild eines Wohnhauses gehöre.

Ungewöhnlicher Umzug

Gelsenkirchen – Die Menschen im Ruhrgebiet sind dafür bekannt, dass sie selbst anpacken können. Sie lassen sich auch so leicht von nichts unterkriegen. Das bewies jetzt einmal mehr der Arbeitslose Wilfried Fesselmann (44). Weil er einen normalen Umzug finanziell nicht stemmen konnte, kam er auf die Idee, es mit der U-Bahn zu versuchen. Ein Fotograf der Bild-Zeitung traf ihn mit seiner Fuhre, vier Kisten und einem Kaktus, in der U-Bahn-Linie 301. Rund drei Wochen hatte Fesselmann für seinen kompletten Umzug angesetzt.

Mobiles Mini-Haus
Pasadena (USA) – Der Amerikaner Greg Cantori lebt mit seiner Tochter Andrea und Frau Renee in einem 22 Quadratmeter großen Haus in Pasadena, Maryland. Gekauft hat er das Haus für 19.000 Dollar (circa 14.750 Euro). „Wir können darin ein außergewöhnliches Leben für sehr wenig Geld führen“, sagt er. Das Haus selbst ist auf einen Anhängerrahmen gebaut und kann mit einem PKW transportiert werden. Es hat eine kleine Veranda, Schlafplätze, eine Toilette und eine Einbauküche.

Greg Cantori will es nun weiter verkleinern, um damit auch auf Reisen gehen zu können.

Hohe Nachzahlung
Hamm – Der Betrieb einer illegalen Cannabis-Plantage kann den Betreiber teuer zu stehen kommen. Ihm droht nicht nur eine Gefängnisstrafe, sondern auch eine hohe Nachzahlung an den Stromlieferanten. Ein 30-jähriger Mann aus Gelsenkirchen musste jetzt gut 50.000 Euro Stromkosten an einen Energieversorger aus Essen nachzahlen. Das hat das Oberlandesgericht Hamm (Az. 19 U 69/11) in letzter Instanz rechtskräftig entschieden. Die auf ein Gutachten gestützte Schätzung des Versorgers über die Höhe des illegal abgezapften Stroms sei zulässig und weitgehend korrekt, befand das Gericht.

Gier ist geil
München/Hamburg – Gier ist geil – nach diesem Motto verfuhren jetzt einmal mehr Makler in München und Hamburg. Dreist nutzten sie die Not von Wohnungssuchenden in den Großstädten aus, in denen jeder Quadratmeter heiß begehrt ist.

In Hamburg kam ein Makler jetzt auf die Idee, eine Wohnung zu versteigern. Startpreis 1.200 Euro Kaltmiete. Umgerechnet 13 Euro pro Quadratmeter, knapp drei Euro mehr als laut Mietspiegel üblich. Die Hamburger Morgenpost rief beim Makler an. Der redete sich raus. Doch eine halbe Stunde später war das Angebot aus dem Netz verschwunden.

In München verlangte ein Makler 100 Euro Besichtigungskaution von jedem Wohnungssuchenden im Voraus. Wer zur Wohnungsbesichtigung kommt, erhält die Kaution zurück. Der neue Mieter kann die 100 Euro auf die Maklerprovision anrechnen. Geld verdient der Makler zusätzlich also mit denjenigen, die letztendlich, aus welchen Gründen auch immer, nicht zum Besichtigungstermin kommen.

Ein Qualitätsmakler aus Vaihingen will dagegen sein Geschäft damit ankurbeln, dass er für jede Wohnung dem Eigentümer eine stattliche Provision bietet.

Auszeit
Düsseldorf – Die mit 91.000 Wohnungen zu den größten Vermietern in Deutschland zählende LEG Immobilien hat sogenannte „Auszeit-Wohnungen“ für streitende Paare eingerichtet. Darin sollen Streithähne nach der ersten Aufregung zunächst einmal Zeit zum Entspannen finden. Eine längere räumliche Trennung wirke oft Wunder, so die Lebensweisheit des Großvermieters. Die getrennt lebenden Mieter haben zwischen 14 Tagen und maximal drei Monaten Zeit zu entscheiden, ob sie anschließend wieder zusammenziehen.