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Februar 2013

Editorial

Den Nerv getroffen

Wird das Jahr 2013 ein Jahr der Wohnungs- und Mietenpolitik? Vieles deutet darauf hin. Die Wohnungs- und Mietenpolitik wird zumindest ein zentrales Thema in den nun anstehenden Wahlkämpfen zu den Landtagswahlen in Bayern und Hessen sowie zur Bundestagswahl sein.

Die SPD hat das Wahljahr 2013 mit genau diesen Themen eingeleitet. Sie hat angekündigt, nach einem Wahlsieg bei der Bundestagswahl Maßnahmen gegen die drastisch steigenden Mietpreise in deutschen Großstädten zu ergreifen. Sie setzt sich für eine Kappungsgrenze bei Neuvermietungsmieten ein, sie spricht sich für die Wiedereinführung des Heizkostenzuschusses für Wohngeldempfänger aus und fordert eine stärkere Förderung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus.

Bereits bei seiner Kür als Kanzlerkandidat sprach sich Peer Steinbrück für einen besseren Mieterschutz aus und kündigte an, einen „Nationalen Aktionsplan Wohnen und Stadtentwicklung“ in Gang bringen zu wollen.

Ein solcher Aktionsplan ist dringend vonnöten. Nach unseren eigenen Berechnungen fehlen rund 250.000 Wohnungen in Deutschland. Sie fehlen vor allem in den wachsenden Ballungszentren. Sie fehlen in den Universitätsstädten.

In den Großstädten und den Universitätsstädten explodieren die Mieten. Die Redaktion der MieterZeitung hat in dieser Ausgabe die vom F+B Forschungsinstitut im dritten Quartal ermittelten Angebotsmieten 2012 mit dem neuesten, vom gleichen Institut herausgegebenen Mietspiegelindex, in dem die Bestandsmieten erfasst sind, verglichen. Die Angebotsmieten liegen in einigen Städten um mehr als ein Viertel über den Bestandsmieten. Diese Zahlen dokumentieren eindrucksvoll, wie hoch die Dynamik auf diesen Wohnungsmärkten ist, wie deutlich die Nachfrage das Angebot übersteigt und wie aussichtslos für viele eine Wohnungssuche in diesen Städten ist.

Dass das Wohnungsproblem kein Randproblem mehr ist, führen die vielen kleineren und größeren Demonstrationen, die wir im letzten Jahr in Hamburg, Berlin, München und in einigen Universitätsstädten erlebt haben, uns allen vor Augen. Weil bezahlbare Wohnungen Mangelware sind, Luxusmodernisierungen und explodierende Mieten die Menschen aus ihren Stadtquartieren vertreiben, gehen sie jetzt wieder für ihre Rechte auf die Straße.

Die SPD hat mit ihrem Vorstoß für eine stärkere Regulierung des Wohnungsmarktes den Nerv der Menschen in Deutschland getroffen. Zwei Drittel der Befragten vertraten in einer Umfrage des „Stern“ die Auffassung, die Politik sollte stärker regulierend in den Wohnungsmarkt eingreifen.

Die Suche nach der bezahlbaren Wohnung, der Erhalt der angestammten Wohnungen im Stadtquartier, die Bezahlbarkeit von Strom, Gas und Öl ist für immer mehr Menschen von ganz elementarer Bedeutung. Die Wohnungspolitik wird allein dadurch schon zum zentralen Thema im Wahlkampf. Die SPD hat den Aufschlag gemacht – jetzt warten wir auf die Vorschläge der Regierungskoalition.


Ihr
Lukas Siebenkotten

Urteile in Stichworten

Alltagslärm

Kinderlärm
Geschrei und Quietschen von Kindern im Alter von anderthalb oder zwei Jahren, bevor sie das Haus morgens verlassen, rechtfertigen keine Mietminderung (LG München I 31 S 20796/04).
 
Pendeluhr
Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, wenn ein Mieter eine Pendeluhr aufhängt. Dass deren halbstündiges Schlagen in der Nachbarwohnung wahrnehmbar ist, muss geduldet werden (AG Spandau 8 C 13/03).

Toilettenbenutzung
Männer dürfen die Toilette im Stehen benutzen. Geräuschbeeinträchtigungen müssen von den Nachbarn in einem hellhörigen Haus hingenommen werden (AG Wuppertal 34 C 262/96).

Klavier
Mieter dürfen ein Klavier in der Wohnung aufstellen und musizieren. Der Vermieter kann den Transport des Klaviers in die Mieterwohnung auch nicht per einstweiliger Verfügung stoppen (LG Frankfurt 2/11 T 36/05).
 
Rollläden
Mieter haben das Recht, auch abends nach 22.00 Uhr die Rollläden ihrer Wohnung herunterzulassen. Das gilt selbst dann, wenn sich ein Nachbar durch die Geräusche der Außenjalousien gestört fühlt und behauptet, sein Kind würde hierdurch allabendlich aus dem Schlaf gerissen (AG Düsseldorf 55 C 7723/10).
 
Trocknungsgeräte
Müssen zur Entfeuchtung von Wasserschäden wochenlang Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt werden, ist eine Mietminderung berechtigt. Ist die Wohnungsnutzung nicht mehr zumutbar, kommt eine Minderung von 100 Prozent in Betracht (AG Schöneberg 109 C 256/07).

Urteile in Kürze

Vergleichswohnungen
Weichen die zur Begründung des Mietererhöhungsverlangens genannten Vergleichswohnungen in der Wohnfläche erheblich von der Mietwohnung ab, genügen sie nicht den formellen Erfordernissen des Mieterhöhungsverlangens (LG Potsdam 4 S 115/11, WuM 2012, 103).

Pflichtverletzung
Rät der Anwalt dem Mandanten ab, einen günstigen Vergleich zu schließen, liegt darin eine Pflichtverletzung, wenn zureichende Anhaltspunkte bestanden, dass der Mandant im Falle eines Urteils leer ausgehen würde (OLG Koblenz 5 U 653/10, WuM 2012, 105).

Kündigung
Soll die Wohnung aus Gründen der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gekündigt werden, bedarf es der klaren Darlegung der wirtschaftlichen Nachteile durch die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses (AG Coesfeld 6 C 165/10, WuM 2012, 33).
 
Renovierung
Wurde der Mietvertrag wirksam gekündigt und ist der Mieter bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogen, ist die Miete trotz Auszugs auf null reduziert, wenn der Vermieter zwischen Auszug und Beendigung die Mieträume so renoviert, dass eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist (KG 8 U 187/10, WuM 2012, 142).

Aktuelles Urteil

Verjährung

Karlsruhe - Nachforderungen des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen verjähren nach drei Jahren. Allerdings beginnt die Verjährungsfrist nicht unbedingt mit der Vorlage oder Übersendung der Betriebskostenabrechnung an den Mieter. Behält sich beispielsweise der Vermieter bei Erteilung der Betriebskostenabrechnung ausdrücklich eine Nachberechnung für eine einzelne Position vor, beginnt die Verjährung seiner Nachforderungsansprüche eben nicht mit Vorlage der Abrechnung, sondern erst dann, wenn der Vermieter die notwendige Kenntnis hat, um die offengebliebene Position abzurechnen. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 264/12).

In dem zu entscheidenden Fall ging es um die Position Grundsteuer und die Jahre 2002 bis 2006. In diesen Jahren hatte der Vermieter ganz normal über Betriebskosten abgerechnet, aber nicht über die Grundsteuer. Hier hatte er auf eine Nachberechnung und die deshalb zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer verwiesen. Das zuständige Finanzamt setzte dann die Grundsteuer mit Bescheid von Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre 2002 bis 2006 fest. Im Januar 2008 rechnete der Vermieter dann gegenüber seinem Mieter auch die Position Grundsteuer ab und verlangte 1.095,55 Euro für die Jahre 2002 bis 2006 nach.

Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Der Vermieteranspruch sei nicht verjährt, da er sich die Nachberechnung vorbehalten und nach Kenntnis der Grundsteuerhöhe sofort abgerechnet habe. Auch die Regelung, nach der der Vermieter verpflichtet ist, spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen, und er nach Ablauf dieser Frist keine Nachforderung mehr stellen kann, greift hier nicht ein. Die gesetzliche Regelung enthält ausdrücklich eine Ausnahme von der Zwölfmonatsfrist, wenn der Vermieter ohne sein Verschulden nicht vorher abrechnen konnte.

Nachgefragt

Abstand oder Ablöse

MZ: Muss ich als Wohnungssuchender Abstandszahlungen an den Vormieter oder an den Eigentümer einkalkulieren?
Ropertz: Nein. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz sind Abstandszahlungen, das heißt Zahlungen nur für das Freimachen der Wohnung, unzulässig. Wer trotzdem gezahlt hat, kann sein Geld zurückfordern. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

MZ: Aber in Wohnungsanzeigen liest man oft, dass Küche, Schränke oder Gardinen zum Preis von 1.000 oder 2.000 Euro übernommen werden müssen. Alles unzulässig?
Ropertz: Nein, das sind Ablösevereinbarungen und nichts anderes als Kaufverträge. Natürlich darf der Vermieter, vor allem aber der Vormieter, Einrichtungsgegenstände an seinen Nachmieter verkaufen. Das ist für alle Beteiligten häufig auch sinnvoll, zum Beispiel bei einer Einbauküche.

MZ: Die Grenzen zwischen Abstand und Ablöse könnten aber fließend sein. Was ist, wenn der Vormieter seine uralten Gardinen für 5.000 Euro verkaufen will?
Ropertz: Stimmt. Das wäre dann keine Ablöse, nicht wirklich ein Kaufvertrag, sondern ein verkappter Abstand und damit unzulässig. Wenn etwas verkauft wird, muss das auch in etwa sein Geld wert sein.

MZ: Was heißt das?
Ropertz: Der Kaufpreis muss in etwa dem Zeitwert des Möbelstücks oder Einrichtungsgegenstandes entsprechen. Der Preis darf höchstens 50 Prozent über diesem Zeitwert liegen. Ist die vor Jahren gekaufte Einbauküche nur noch 1.000 Euro wert, darf der Kaufpreis, also die Ablösesumme, höchstens 1.500 Euro betragen. Alles darüber hinaus kann zurückgefordert werden.

Mietertipp

Vereinzelte Glättestellen

Grundvoraussetzung für die Räum- und Streupflicht auf Straßen oder Wegen ist das Vorliegen einer allgemeinen Glätte. Das heißt, es muss eine konkrete Gefahrenlage durch Glättebildung und Schneebelag bestehen. Kommt dagegen ein Passant oder Besucher auf dem nicht gestreuten Grundstücksweg im Hauseingang auf einer 20 mal 30 Zentimeter großen Eisfläche zu Fall und stürzt, hat er keinen Anspruch auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld. Vereinzelte Glättestellen sind keine allgemeine Gefahrenlage. Das entschied vor wenigen Tagen der Bundesgerichtshof (BGH VI ZR 138/11). Wenn aber Straßen und Wege insgesamt verschneit und vereist sind, bleibt es dabei: Der zum Winterdienst Verpflichtete muss fegen und streuen, notfalls auch mehrmals am Tag.

Experte rät

Rücktritt
Thorsten K., Heidenau: Wenn man einen Mietvertrag unterschrieben hat und dann doch nicht einziehen will, kann man dann zurücktreten?
Pfeilschifter: Nein. Es gibt hier kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ohne vertragliche Vereinbarung bleibt regelmäßig nur die Kündigung unter Einhaltung der Dreimonatsfrist.

Mietkaution
Lars F., Saalfeld: Mein Vermieter hat die Mietkaution zu günstigen Zinsbedingungen angelegt, will mir aber nur einen Teil der Zinsen bei Rückzahlung überlassen. Ist das korrekt?
Pfeilschifter: Nein. Legt der Vermieter die Mietkaution höherverzinslich an, muss er nach Mietende auch ohne Abzug die tatsächlichen, höheren Zinsen mit auszahlen.

Hundehaltung
Karin V., Lahr: Mein kleiner Sohn ist psychisch krank, und der Arzt hat die Anschaffung eines Hundes angeraten. Kann der Vermieter die Zustimmung verweigern, weil der Mietvertrag die Hundehaltung verbietet?
Pfeilschifter: In besonders gelagerten Einzelfällen kann einer Hundehaltung trotz Verbotsklausel nichts entgegengesetzt werden. Dies können auch Fälle sein, in denen ein Hund therapeutischen Zwecken dient.

Betriebskostenabrechnung
Andreas S., Edenkoben: Bis wann muss der Vermieter über die Betriebskosten abrechnen?
Pfeilschifter: Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Rechnet er innerhalb dieser Frist nicht ab, kann er nichts mehr nachfordern.

Katzengitter
Verena K., Mainz: Mein Vermieter verlangt, dass ich das von mir an der Balkontür angebrachte Katzengitter wieder entferne? Geht das?
Pfeilschifter: Nein. Solange das Katzengitter nicht auffällig ist und nicht in die Bausubstanz eingreift, darf der Vermieter das Katzengitter nicht verbieten.

Verkehrssicherungspflicht
Erwin K., Siegburg: Mein Vermieter will, dass ich die Wege rund ums Haus im Winter fege und streue. Im Mietvertrag steht davon aber nichts. Bin ich dazu verpflichtet?
Pfeilschifter: Nein. Mieter sind nur zum Winterdienst verpflichtet, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Steht im Mietvertrag nichts, muss der Vermieter Schnee schieben und streuen (lassen).

Starke Stücke

Das Tor bleibt offen
Luckau – Das ehemalige Gefängnis direkt in der Innenstadt von Luckau wird derzeit zu einem modernen Wohnhaus umgebaut. Die zehn Wohnungen in einer Größe von 50 bis 120 Quadratmetern sollen im Frühjahr bezugsfertig sein. Sie alle haben einen Balkon zur Hofseite. Von den Dachgeschosswohnungen bietet sich ein toller Blick über Teile der Altstadt und den angrenzenden Park. Die Baukosten betragen nach Angaben der Wohnungsbaugesellschaft rund zwei Millionen Euro.

Das große Gefängnisareal war über Jahrzehnte hinweg verbotene Zone. 2005 zogen die Gefangenen und Bediensteten nach Duben. Seitdem wird an dem Gefängnis saniert und umgebaut. Das Gebäude hat sich in einen Ort der Kulturen verwandelt. Es gibt eine Kulturkirche, ein Knastmuseum, ein Niederlausitz-Museum, ein Museum für komische Kunst, eine Bibliothek, einen Kindergarten. Die frühere Gefängnis-Turnhalle wurde zu einem Indoorspielplatz umgebaut. Das Konzept entwickelten Studenten der Technischen Universität Cottbus.

 
Bizarrer Rechtsstreit
Ein bizarrer Rechtsstreit zwischen den Städten Rostock und Gelsenkirchen um einen Hotelkomplex am Strand von Warnemünde endete jetzt mit einer Niederlage der ostdeutschen Hafenstadt vor dem Landgericht Rostock. Das Gericht folgte der Ansicht der Stadt Gelsenkirchen, dass der vor 20 Jahren geschlossene Vertrag weder rechts- noch sittenwidrig sei. Gelsen-Log, eine 100-prozentige Tochter der Stadt Gelsenkirchen, hatte das Gebäude im Jahr 1991 für rund 100.000 Euro im Jahr gepachtet. Der Vertrag sieht eine Pachtzeit bis 2016 vor. Nach Umbau und Sanierung des Gebäudekomplexes erzielt Gelsenkirchen damit jährlich rund zwei Millionen Euro Gewinn. Ein gutes Geschäft für Gelsenkirchen.

 
Vermieter muss nicht zahlen
Lüneburg/Soltau – Vermietet ein Wohnmobilbesitzer sein Wohnmobil an Prostituierte, muss er dafür nach einem Urteil des niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts keine Vergnügungssteuer zahlen (Az: 9 LB 51/12). Die Stadt Soltau, die auf ihrem Stadtgebiet eine solche Steuer kassiert, muss diese bei den Prostituierten selbst eintreiben. Sie hatte für die fünf sogenannten Lovemobile eine Abgabe – im Volksmund auch Sexsteuer – verlangt. Dagegen hatte der Eigentümer in zweiter Instanz vor dem Oberverwaltungsgericht geklagt, nachdem er vor dem Verwaltungsgericht unterlegen war. Soltau hatte sich am Vorbild vieler anderer deutscher Städte wie Köln oder jüngst auch Freiburg orientiert, die eine ähnliche Steuer erheben.

 
Mietrecht und Mandelblüte
Der Bund der Steuerzahler lädt Interessenten zu einem Fachseminar mit dem Titel „Mietrecht intensiv – Das große Vermieterseminar“ ein. Die Teilnehmer treffen sich dann im Februar zur Zeit der Mandelblüte auf Mallorca. In den Teilnehmergebühren enthalten sind außer den Seminarkosten auch drei Übernachtungen in einem Vier-Sterne-Hotel inklusive Frühstücks- und Mittagsbüfett, ein Cocktail-Empfang und Dinnerbüfett und eine Sightseeing-Tour in deutscher Sprache. Und steuerlich absetzbar dürfte das Ganze auch noch sein.


Wohntonne für Arme
Eine Wohntonne für Arme präsentierte der Industrie-Design-Student Philipp Stingl von der Hochschule für Kunst und Design Burg Giebichenstein Halle/Saale in Leipzig im Rahmen eines Projekts „Ü60 – Design für morgen“. Dabei hat er seine Vision zu überalternder Gesellschaft, Armut und Alter und Obdachlosigkeit mit dem Entwurf eines fahrbaren, wohnlich eingerichteten gelben Müllcontainers verarbeitet. Die Besucher der Ausstellung reagierten sehr unterschiedlich. Mal empört, mal mit Verständnis, mal voll des Lobes.

Die Mülltonne verfügt über einen abschließbaren Wohnraum, außen montierte Frischwassertanks mit Wasserleitung nach innen und einer Abwasservorrichtung. Die Badewanne befindet sich in einem angehängten Container. Die Basisausstattung besteht aus Feuerlöscher, Gaskocher, Verbandskasten, Müllgreifer und Wecker.


Zur Zahlung gezwungen
Freilassing – Anfang Dezember ist ein 24-Jähriger von seiner Vermieterin und deren Lebensgefährten in einem Vorraum der Sparda-Bank in Freilassing dazu gezwungen worden, das gesamte verfügbare Geld von seinem Konto abzuheben und an die Vermieterin zu übergeben. Der Mieter soll laut Polizeibericht mit seiner Miete im Rückstand gewesen sein. Da die ausgehändigte Summe nicht zur Begleichung der Mietrückstände ausreichte, schlugen die Vermieterin und ihr Lebensgefährte anschließend auf den Mieter ein und nahmen ihm gewaltsam die EC-Karte ab. Gegen die rabiate Vermieterin und ihren Lebensgefährten läuft nun ein Ermittlungsverfahren wegen Raubes, Körperverletzung und Nötigung.