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Dezember 2013

Editorial

Probleme erkannt


CDU, CSU und SPD haben die wohnungspolitischen und mietrechtlichen Probleme erkannt. Die grobe Richtung stimmt. Die Koalitionäre haben eingesehen, dass sie die Mietpreisexplosion stoppen müssen. Die vom Deutschen Mieterbund initiierte und seit längerem vorgeschlagene Mietpreisbremse kann kommen. Dass sie aber nur regional und erst nach entsprechender Entscheidung der Länder gelten soll, ist ein Wermutstropfen, weil bürokratische Hürden aufgebaut werden, die eine schnelle Umsetzung erschweren.

Mietpreisdämpfend wird sich auch das Vorhaben auswirken, die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel auf eine breitere Basis zu stellen. Breitere Basis heißt für den Mieterbund, dass zukünftig nicht nur die Mieterhöhungen und Neuvertragsabschlüsse der letzten vier Jahre in die Berechnungen einfließen, sondern der Berechnungszeitraum deutlich verlängert wird. Am besten auf zehn Jahre.

Durchgesetzt haben sich auch die Forderungen des Mieterbundes zur Einführung des Bestellerprinzips bei der Maklerprovision und zur Berücksichtigung der korrekten Wohnfläche.

Das Wohngeld soll erhöht werden, die Koalitionäre wollen die Miethöchstbeträge an die Bestandsmieten und Einkommensentwicklung anpassen. Auch diese Forderung des Mieterbundes wird umgesetzt. Unverständlich ist, dass die von uns geforderte und zunächst aufgenommene Energiekostenkomponente in der endgültigen Fassung des Koalitionsvertrages verschwunden war. Dabei darf es nicht bleiben!

Die Begrenzung der Mieterhöhungen nach einer Modernisierung auf nur noch zehn statt bisher elf Prozent der Modernisierungskosten ist zwar ein Minischritt in die richtige Richtung, aber keine wirkliche Verbesserung. Sie löst das grundsätzliche Problem der gerechten Verteilung der zum Teil erheblichen Kosten der energetischen Gebäudesanierung nicht.

Vieles bleibt im Koalitionsvertrag leider nebulös und ungeklärt. Etwa die Höhe der Fördermittel für die energetische Gebäudesanierung und das Programm „Altersgerecht Umbauen“. Anderen Themen gehen die Koalitionäre ganz aus dem Weg. Im Schlussvertrag fehlt zum Beispiel jede Aussage, wie der Wohnungsneubau vor allem in den Groß- und Universitätsstädten wieder angekurbelt werden kann. Neue Impulse sucht man auch beim sozialen Wohnungsbau vergeblich.

Der Vertrag ist bei den die Mieter betreffenden Themen allerdings trotz allem deutlich konkreter und besser als das, was uns die schwarz-gelbe Koalition vor vier Jahren beschert hat. Vieles ist aber noch stark verbesserungsfähig. Der Mieterbund wird seine Stimme dafür weiterhin erheben.

CDU, CSU und SPD greifen die aktuellen wohnungs- und mietenpolitischen Probleme auf. Sie öffnen die Tür für einen konstruktiven Dialog. Diese Chance wird der Deutsche Mieterbund nutzen.

Ihnen, liebe Leserin, lieber Leser, wünsche ich ein frohes Weihnachtsfest und alles Gute und Gesundheit im neuen Jahr.


Ihr
Lukas Siebenkotten

Urteile in Stichworten

Eis und Schnee

Streupflichtiger
Grundstückseigentümer oder Vermieter sind in der Regel zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet. Diese Pflicht kann auf Dritte, zum Beispiel einen Winterdienst, oder auch auf Mieter übertragen werden (BGH VI ZR 126/07).

Abwälzen der Winterpflichten
Auch wenn der Vermieter die Winterpflichten per Mietvertrag auf die Mieter des Hauses abgewälzt hat, muss er überwachen, ob die ihre Pflichten ordnungsgemäß erfüllen (OLG Dresden 7 U 905/96).

Schneeräumplan
Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines sogenannten „Schneeräumplans“ in die Briefkästen der Mieter reicht insoweit nicht aus (OLG Hamm 9 U 38/12).

Schneekarte
Mit Hilfe des sogenannten Schneekartensystems kann die Streupflicht im Haus organisiert werden (OLG Köln 19 U 141/11).

Streupflicht
Sind im Bereich eines Grundstücks nur vereinzelte Glättestellen ohne erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthafte drohende Gefahr vorhanden, ist nicht von einer allgemeinen Glättebildung auszugehen. Es muss nicht gestreut werden (BGH VI ZR 138/11).

Gehwege
Geräumt und gestreut werden müssen in erster Linie die Eingangsbereiche sowie die Bürgersteige und Gehwege vor dem Haus. Es muss zumindest ein ein bis 1,20 Meter breiter Streifen freigeräumt werden, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können (OLG Nürnberg 6 U 2402/00).
 
Streu- und Räumzeiten
Normalerweise beginnt die Räum- und Streupflicht morgens um 7.00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen gegen 9.00 Uhr, und endet um 20.00 Uhr. An Orten mit erheblichem Publikumsverkehr, zum Beispiel vor Kinos, Restaurants usw., muss auch noch in den späten Abendstunden gefegt und gestreut werden (BGH VI ZR 125/83).

Urteile in Kürze

Ersatzvornahme
Kommt der Mieter der turnusmäßig geschuldeten Treppenhausreinigung nicht nach, ist der Vermieter ohne vorangehende Fristsetzung zur entsprechenden Ersatzvornahme auf Kosten des Mieters berechtigt (AG Bremen 9 C 346/12, WuM 2012, 669).
 
Kündigung
Eröffnet der Vermieter Dritten ohne Kenntnis des Mieters Zugang zu dessen Wohnbereich, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt (AG Magdeburg 163 C 2857/11, WuM 2012, 676).

Vorsorgemaßnahmen
Dringen zum wiederholten Male Wildschweine in den Garten des Mieters ein, ist der Vermieter verpflichtet, Vorsorgemaßnahmen, wie etwa die Errichtung eines stabilen Zauns, zu treffen. Ein Maschendrahtzaun erfüllt nicht die Voraussetzungen eines stabilen Zauns (AG Berlin-Köpenick 15 C 25/12, WuM 2013, 301).

Rückgabeprotokoll
Ist im Wohnungsübergabe- oder Rückgabeprotokoll festgestellt, dass „zeitweise geraucht“ wurde und „keine Schäden festgestellt“ sind, so ist dies juristisch als negatives Schuldanerkenntnis anzusehen. Der Vermieter muss sich daran festhalten lassen, er kann keine Ansprüche stellen (AG Leonberg 7 C 676/12, WuM 2013, 219).

Vertragsverhandlungen
Ein Wohnungsinteressent kann die Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter abbrechen, wenn er erst aus dem übersandten Mietvertragsentwurf entnehmen kann, dass die Wohnung umfassend renoviert werden muss. Der Vermieter hat keinerlei Schadensersatzansprüche (LG Karlsruhe 9 S 394/12, WuM 2013, 300).

Aktuelles Urteil

Vorkaufsrecht

Karlsruhe - Mieter, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung zuerst umgewandelt und dann verkauft wurde, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet, sie haben die Möglichkeit, in den zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelten Kaufvertrag einzutreten. Sie können die Wohnung zu diesen Konditionen selbst kaufen.

Anders, so jetzt der Bundesgerichtshof (BGH V ZR 96/12), wenn eine Eigentümergemeinschaft ein Mehrfamilienhaus kauft und die Wohnungen untereinander aufteilt. Hier nimmt nicht der Verkäufer die Teilung des Grundstücks vor, sondern erst die Käufer schaffen Wohnungseigentum, so dass für den Mieter nach dem Wortlaut des Gesetzes eben gerade kein Vorkaufsrecht besteht. Der Bundesgerichtshof betont, dass sich das Vorkaufsrecht nicht auf den Erwerb des gesamten Hauses bezieht. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil an der Immobilie, sondern nur das Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Das aber funktioniert nicht mehr, wenn ein Haus von einer Eigentümergemeinschaft gekauft wird.

Nur im Einzelfall, bei Rechtsmissbrauch, kann – so der BGH – das Vorkaufsrecht entstehen, zum Beispiel wenn der Verkäufer der Immobilie und die Käufer die Vertragskonstruktion nur gewählt haben, um das gesetzliche Vorkaufsrecht der Mieter auszuschalten. Ein derartiger Nachweis dürfte in der Praxis aber so gut wie nicht zu führen sein. Immerhin gilt seit Mitte dieses Jahres in vergleichbaren Fällen, dass die Käufer des Hauses und der Wohnungen Kündigungssperrfristen einhalten müssen wie jeder andere Käufer einer umgewandelten Wohnung auch. Hier hat der Gesetzgeber Missbrauch per Gesetz ausgeschlossen.

Nachgefragt

Heizkosten "ablesen"

 
MZ: Zum Jahresende stehen Mitarbeiter von Messdienstfirmen vor Millionen Wohnungen, um die Heizkostenverteiler abzulesen. Muss ich die in die Wohnung lassen und müssen sie sich vorher anmelden?
Ropertz: Ja. Der Ablesetermin muss zehn bis 14 Tage vorher angekündigt werden. Mieter können einzeln per Brief benachrichtigt werden oder per Aushang im Treppenhaus oder an den Briefkästen. Dem Ableser muss die Tür geöffnet werden. Er liest die Stände an den Heizkostenverteilern ab, tauscht bei „Verdunstern“ die Ampullen aus oder erneuert gegebenenfalls bei elektronischen Verteilern die Batterien.
 

MZ: Und wenn ich an dem vorgegebenen Termin nicht zu Hause bin?
Ropertz: Wer aus beruflichen Gründen, weil er erkrankt oder weil er verreist ist den Ablesetermin nicht einhalten kann, muss den Vermieter oder die Messdienstfirma informieren. Dann muss ein zweiter Termin angesetzt werden. Am besten ist es, den individuell zu vereinbaren. Zumindest sollte der zweite Ablesetermin die Berufstätigkeit des Mieters berücksichtigen. Denkbar ist sogar, dass ein dritter Termin angesetzt werden muss. Die Kosten hierfür dürfen nicht direkt beim Mieter einkassiert werden.


MZ: Darf der Verbrauch auch geschätzt werden, wenn Mieter die Ablesetermine nicht einhalten?
Ropertz: Nur in Ausnahmefällen darf geschätzt werden, beispielsweise wenn es zu einem Geräteausfall gekommen ist, eine Ablesung unmöglich ist oder keine verwertbaren Ergebnisse zu erwarten sind. Lässt der Mieter ohne triftige Gründe einen Ablesetermin nach dem anderen platzen, muss der Verbrauch dieser Wohnung auch geschätzt werden.

Mietertipp

Weihnachtsdekoration

Adventsschmuck, Girlanden oder Lichterketten sind in der Wohnung, in den Fenstern oder auf dem Balkon erlaubt. Durch die weihnachtliche Festbeleuchtung darf aber das Schlafzimmer des Nachbarn nicht ausgeleuchtet werden. Wird der durch grell blinkende oder ständig flackernde Weihnachtsdekoration am Schlaf gehindert, kann er sich wehren und verlangen, dass die Beleuchtung ab 22.00 Uhr ausgeschaltet wird. Auch im Treppenhaus oder Hausflur gibt es Grenzen für die weihnachtliche Dekoration. So dürfen Mieter zwar einen bunten Adventskranz von außen an ihrer Wohnungstür anbringen, sie dürfen aber nicht im ganzen Haus weihnachtliche Düfte versprühen, wie Tanne, Vanille oder Zimt.

Wer einen Weihnachtsmann oder Nikolaus an der Hauswand kraxeln lassen will, der braucht die Zustimmung des Vermieters.

Experte rät

Legionellenprüfung
Danny M., Waltershausen: Darf der Vermieter die Kosten für die Legionellenuntersuchung auf den Mieter umlegen?
Wall: Ja. Die Kosten der regelmäßig durchzuführenden Legionellenprüfung sind Betriebskosten. Der Vermieter kann sie als Teil der Warmwasserkosten auf den Mieter umlegen. Wird allerdings bei der Prüfung ein Legionellenbefall festgestellt, können die Folgekosten für die Ursachenermittlung und die Legionellenbeseitigung dem Mieter nicht auferlegt werden.
 
Tierhaltung
Sabine W., Prenzlau: Mein Vermieter hatte mir damals erlaubt, einen Collie anzuschaffen. Leider ist der Hund vor einiger Zeit gestorben. Nun möchte ich wieder einen Hund haben.  Muss ich den Vermieter erneut um Erlaubnis bitten?
Wall: Nein. Nach dem Tod des Tieres muss der Mieter den Vermieter grundsätzlich nicht noch einmal um Erlaubnis bitten. Sie dürfen einen Hund in etwa vergleichbarer Größe neu anschaffen. Eine neue Erlaubnis ist nur dann nötig, wenn der Vermieter seine Zustimmung auf den Einzelfall beschränkt hat.

Vogelhäuschen
Marianne H., Rudersdorf: Ich möchte in meinem Garten ein Vogelhäuschen aufstellen. Mein Vermieter will dies mit dem Hinweis auf den Dreck, den die Vögel verursachen, verbieten. Darf er das?
Wall: Nein. Das Aufstellen eines Vogelhäuschens liegt durchaus im Rahmen der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache. Der Mieter darf daher ein Vogelhäuschen für Singvögel aufstellen oder eine Futterglocke aufhängen.
 
Heizpflicht
Inga K., Münster: Mein Vermieter will mir vorschreiben, dass ich in den Wintermonaten täglich die Heizung anstelle, damit die Wohnung ausreichend beheizt wird und keine Schäden entstehen. Ich bin jedoch beruflich bedingt öfter nicht zu Hause. Muss ich dennoch für eine dauernde Beheizung  der Wohnung im Winter sorgen?
Wall: Nein. Für den Mieter besteht keine Heizpflicht. Der Mieter kann auf die Beheizung der Wohnung verzichten, solange er dafür sorgt, dass keine Schäden (Einfrieren der Leitungen im Winter oder Feuchtigkeitsschäden) am Mietobjekt eintreten können.

Starke Stücke

Geschenkt ist geschenkt 

Rostock – „Geschenkt ist geschenkt“ – dieser Spruch gilt längst nicht immer. So urteilte nun das Oberlandesgericht Rostock, dass die geschiedene Ehefrau das Hausgeschenk an ihren Ex-Mann zurückgeben muss. Der Mann hatte das Haus der Prostituierten, mit der er zusammenlebte, im Jahr 2000 notariell überschrieben. 2005 heirateten die beiden, ließen sich aber drei Jahre später wieder scheiden, weil die Partnerin heimlich wieder anschaffen ging. In erster und zweiter Instanz hatten sich das Landgericht Schwerin und das Oberlandesgericht Rostock auf die Seite der klagenden Ex-Ehefrau gestellt. Geschenkt sei geschenkt, so der Tenor. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) teilte die Meinung nicht und verwies den Fall an das Oberlandesgericht Rostock zurück. Das schloss sich nun der Meinung des Bundesgerichtshofs an.

 
Wohnen auf der Brücke

Limburg – Noch donnern täglich tausende von LKWs und Autos über die Lahntalbrücke. Doch direkt daneben entsteht eine neue Brücke. Ist die fertig, soll die alte abgerissen werden.

Ein Projektentwickler stemmt sich jetzt dagegen. Er hat eine Vision. Er will dort Wohnungen und Büros bauen, geschaffen in Blöcken aus Stahl und Glas, die an den Pfeilern der 400 Meter langen Brücke errichtet werden. Wie der Balken eines Ts würde der obere Teil auf den alten Spuren der Fahrbahn aufliegen. Nach Berechnungen hätte jeder Turm eine Nutzfläche von etwa 7.000 Quadratmetern. Die Fenster wären nach Limburg ausgerichtet – viele mit Blick auf den Limburger Dom.

Der Projektentwickler Albert Egenolf ist davon überzeugt, dass sich seine Vision realisieren lässt. Er stellt seinen Traum vom Wohnen auf der Brücke derzeit auf Bau- und Architekturmessen aus.

Ob das Ganze jedoch genehmigungsfähig ist, steht in den Sternen. In Limburg selbst weiß man noch nicht so genau, ob das Ganze nur schick und spektakulär ist oder ob das Bauwerk das Lahntal verschandelt. Uneins sind sich die Limburger auch darüber, ob sie neben dem vom Limburger Bischof aufwendig realisierten bischöflichen Palais jetzt noch eine zusätzliche architektonische Pilgerstätte brauchen.

 
Ausgerechnet in Ulm

Ulm – Blamabel! Ausgerechnet in der Stadt, in der das Eichwesen im 17. Jahrhundert reformiert wurde, stimmt das Füllmaß der Mülltonnen nicht. Bei den neuen Tonnen fehlt ein Liter. Statt wie angegeben 40 passen nur 39 Liter in die neuen Abfallbehälter.

Nicht so schlimm, meinen die einen. Unwürdig einer Stadt, die sich vor Jahrhunderten um die Eichvorschriften verdient machte, sagen die anderen. Schon im Mittelalter wachte dort ein bestellter und vereidigter Eichmeister peinlich genau darüber, dass beim Wiegen oder Messen keiner übers Ohr gehauen wurde. 1627 beauftragte der Rat den Astronomen und Mathematiker Johannes Kepler, ein neues Eichsystem zu entwickeln.

 
Linde besetzt

Berlin – Ihr Protest galt dem Bau eines Luxuswohnhauses im Schönberger Crellekiez. Wochenlang hielten die Anwohner eine Linde besetzt und verhinderten so deren Fällung. Rund um die Uhr hielt sich ein Aktivist in einer Hängematte oben im Baum auf. Beim letzten „Wachwechsel“ griff die Polizei dann zu und ließ keinen mehr auf den Baum. Unmittelbar danach fiel die Linde der Motorsäge zum Opfer.

 
Leipziger Löffelfamilie lebt

Leipzig – Die Leipziger Löffelfamilie lebt weiter. Fast wäre die Leuchtreklame, ein Relikt aus DDR-Zeiten, in den Müll gewandert – wie so vieles aus jener Zeit. Doch die Leipziger retteten ihre Reklame, die einst für Produkte des Volkseigenen Betriebes (VEB) Feinkost warb. Schon 1993 wurde sie unter Denkmalschutz gestellt. Dieser Tage feierte sie ihren 40. Geburtstag. 90 Minuten leuchtet sie tagtäglich nach Sonnenuntergang. Für mehr reicht leider das Geld des Vereins, der sich um den Erhalt der Reklame kümmert, nicht.