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August 2013

Editorial

Es gibt viel zu tun

Am 22. September 2013 wird der neue Bundestag gewählt. Mit ihrer Stimme entscheiden die Wählerinnen und Wähler auch über die zukünftige Wohnungs- und Mietenpolitik. Der Deutsche Mieterbund hat wieder die Spitzenkandidaten und Parteivorsitzenden der im Bundestag vertretenen Parteien befragt, welchen Handlungsbedarf sie in der Wohnungs- und Mietenpolitik sehen und was sie konkret zu tun gedenken.

Die Wohnungspolitik hat in den letzten Jahren erheblich an Bedeutung gewonnen. Wohnen und Mieten ist ein ganz zentrales Thema dieses Wahlkampfes. Keine Partei klammert das Thema aus. Fragen zur Wohnungs- und Mietenpolitik waren schließlich mitentscheidend bei den Landtagswahlen in Hamburg, Berlin oder Baden-Württemberg.

Wohnen ist in den letzten Jahren immer teurer geworden. Es wird selbst für die Mittelschicht in den Groß- und Universitätsstädten immer schwerer bezahlbar. Menschen mit geringem Einkommen bedürfen seit jeher einer Unterstützung des Staates. Sei es durch Wohngeld, sei es durch die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus.

Die hohen Wohnkosten sind auch das Ergebnis einer verfehlten Wohnungs- und Mietenpolitik. Die explodierende Nachfrage in den Groß- und Universitätsstädten, vor allem im Westen der Republik, ist ein Ausdruck dafür, dass es nicht gelungen ist, in allen Teilen der Bundesrepublik gleich gute Lebensbedingungen zu schaffen. Sichere und gut bezahlte Arbeitsplätze gibt es vor allem in bestimmten Ballungsregionen. Diese Binnenwanderung sorgt für steigende Nachfrage in den sich positiv entwickelnden Regionen und lässt dort die Mietpreise steigen.

Die Politik hat auf der anderen Seite zu wenig getan, das Wohnungsangebot in diesen Regionen zu verbessern. Sie hat es verpasst, durch verbesserte Rahmenbedingungen oder auch gezielte Förderung den Wohnungsbau insgesamt stärker in diesen Regionen zu forcieren. Sie ist ihrer Aufgabe nicht gerecht geworden, durch entsprechende Regelungen und Gesetze regulierend in den Wohnungsmarkt einzugreifen. Es gibt also viel zu tun!

Wohnen wird teurer, weil die sogenannte zweite Miete unaufhörlich steigt. Die Heizkosten explodieren, die Stromkosten werden nicht zuletzt auch wegen der Energiewende, deren Kosten einseitig zu Lasten der privaten Haushalte verteilt werden, weiter ansteigen. Mietern, deren Wohnungen energetisch saniert werden, stehen Mieterhöhungen ins Haus, die sie kaum bezahlen können.

Die Wohnungs- und Mietenpolitik braucht neue Impulse. Der Mieterbund sagt seit Jahren, was notwendig ist. Nutzen Sie Ihr demokratisches Recht. Gehen Sie zur Wahl. Nutzen Sie Ihre Stimme. Bestimmen Sie die Weichenstellung in der Wohnungs- und Mietenpolitik mit!

Zitat
„Nutzen Sie Ihre Stimme“

Ihr
Lukas Siebenkotten

Urteile in Stichworten

Kündigungsausschluss

Schriftform
Vereinbaren Mieter und Vermieter einen Kündigungsausschluss im Mietvertrag, ist Schriftform erforderlich. Zumindest dann, wenn der Kündigungsausschluss für mehr als ein Jahr gelten soll (BGH VIII ZR 223/06).

Vier Jahre
Durch Formularmietvertrag darf das Kündigungsrecht für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden, außerdem muss es für Mieter und Vermieter gelten (BGH VIII ZR 30/058).

Längere Zeitspanne
Vereinbaren Mieter und Vermieter bei einem unbefristeten Mietvertrag einen längeren Kündigungsausschluss, ist die Vereinbarung von Anfang an unwirksam, so dass der Mietvertrag mit den normalen Kündigungsfristen gekündigt werden kann(BGH VIII ZR 27/04).

Berechnung
Maßgeblich für die Berechnung des Vier-Jahres–Zeitraumes ist die Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Vertrages (Unterschrift) und dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals den Vertrag beenden kann (BGH VIII ZR 86/10).

Individualvereinbarung
Per Individualvereinbarung können Mieter und Vermieter das Recht zur Kündigung auch für längere Zeit, zum Beispiel für fünf oder zehn Jahre, ausschließen (BGH VIII ZR 81/03).

Handschriftlich
Der handschriftliche Eintrag der Zeitspanne in einem Mietvertrag ist noch kein Nachweis, dass eine Individualvereinbarung getroffen wurde. Hierzu ist notwendig, dass die Dauer des Kündigungsausschlusses ausgehandelt und von keiner Seite konkret vorgegeben wurde (BGH VIII ZR 243/05).

Urteile in Kürze

Tierhaltung
Die Haltung von drei Hasen als sozial übliche Haustierhaltung kann nicht per Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer untersagt werden. Die Wohnungseigentümer dürfen mehrheitlich die Haltung solcher Tiere verbieten, die nach den hiesigen Vorstellungen keine üblichen Haustiere sind. Ein nachvollziehbares Unbehagen der Wohnungseigentümer genügt hierbei für das Verbot (AG Ludwigsburg 20 C 2906/10 WEG – WuM 2012, 216).

Darlegungslast
Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur oder Ähnliches) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Ein „Protokoll“ muss nicht vorgelegt werden (BGH VIII ZR 155/11, WuM 2012, 269).

Fristlose Kündigung

Benutzt der Mieter den Garten vor dem Mehrparteienmietshaus trotz Abmahnung als Toilette, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens und der groben Verletzung der mietvertraglichen Pflichten (AG Köln 210 C 398/09, WuM 2012, 272).

Betriebskostenabrechnung
Die vom Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren (KG Berlin 8 U 124/11, WuM 2012, 273).

Staffelmiete

Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß Paragraph 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam (BGH VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278).

Aktuelles Urteil

Schallschutz

Karlsruhe – Mieter haben immer nur Anspruch auf den Schallschutz, der bei Errichtung des Wohngebäudes galt. Zu einer nachträglichen Verbesserung des Schallschutzes ist der Vermieter nur verpflichtet, wenn er neu baut oder das Gebäude grundlegend verändert, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 287/12).

Nachdem der Vermieter in dem 50 Jahre alten Haus die Dachgeschosswohnungen umbaute, reklamierten die darunter wohnenden Mieter eine unzureichende Schallisolierung und minderten die Miete um 20 Prozent. Zu Unrecht. Haben Mieter und Vermieter keine konkrete Vereinbarung zum Schallschutz getroffen, gilt der Schallschutz als vertragsgemäß, der den technischen Normen entspricht, die bei Errichtung des Gebäudes galten.

Nur wenn der Vermieter das Haus komplett umbaut, er das Haus aufstockt, muss er die aktuellen, zum Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Normen einhalten. Hier hatte der Vermieter aber lediglich kleinere Umbauarbeiten vorgenommen und nur auf einer Fläche von 21 Quadratmetern den Estrich entfernt und erneuert.

Diese Baumaßnahme ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes von der Intensität des Eingriffs her nicht mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar. Die Mieter müssen sich mit den „alten“ Schallschutz zufrieden geben.

Nachgefragt

Quotenklausel

MZ: Der Bundesgerichtshof hat jetzt eine bestimmte Quotenklausel im Mietvertrag für unwirksam erklärt. Was sind Quotenklauseln?
Ropertz: Das sind Regelungen zu Schönheitsreparaturen. Normalerweise steht im Mietvertrag, der Mieter muss Küche und Bad in der Regel alle drei Jahre, die Haupträume alle fünf Jahre und die Nebenräume alle sieben Jahre renovieren. Was aber, wenn der Mieter schon nach zwei Jahren auszieht? Dann muss er gar nichts machen. Zieht er nach vier Jahren aus, muss er nur Küche und Bad renovieren. Die Quotenklausel verpflichtet den Mieter in diesen Fällen, anteilige Renovierungskosten zu zahlen.

MZ: Wie geht das?
Ropertz: Dann steht zum Beispiel im Mietvertrag: Zieht der Mieter nach einem Jahr aus, muss er 33 Prozent der Renovierungskosten für das Bad und die Küche und 20 Prozent für die Haupträume der Wohnung zahlen. Nach zwei Jahren Wohnzeit wären es dann 66 und 40 Prozent usw.

MZ: Und das ist zulässig?
Ropertz: Ja, aber nur in engen Grenzen. Unwirksam sind starre Quotenklauseln oder unverständliche Quotenregelungen und jetzt eben auch Regelungen, nach denen zur Ermittlung der anteiligen Renovierungskosten auf den Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäftes abgestellt wird.

MZ: Wo ist hier das Problem?
Ropertz: Die Klausel kann so verstanden werden, dass der Kostenvoranschlag bindende Wirkung hätte, dass der Mieter keine Einwendung gegen die Richtigkeit und Angemessenheit der Kosten machen kann, und es wird „verschwiegen“, dass der Mieter einen eigenen Kostenvoranschlag einholen kann.

Mietertipp

Briefkasten


Der Vermieter muss jedem Mieter einen eigenen Briefkasten zur Verfügung stellen. Der Briefkasten muss grundsätzlich geeignet sein, Post im DIN-A4-Format aufzunehmen.

Größere Postsendungen, die nicht in den Briefkasten passen, dürfen im Hausflur abgelegt werden. Das gilt zum Beispiel für Büchersendungen, Branchenbücher und gegebenenfalls auch die Tageszeitung.

Auf dem Briefkasten selbst darf der Mieter nicht nur seinen Namen, sondern auch den seiner Mitbewohner anbringen, soweit die mit Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung leben. Außerdem kann der Mieter hier einen Aufkleber anbringen, wie zum Beispiel „Keine Werbung einwerfen“, um sich gegen unerwünschte Werbesendungen zu wehren.

Experte rät

Blumenkästen

Simone R., Siegen: Ich möchte meinen Balkon bepflanzen. Kann mein Vermieter mir vorschreiben, Blumenkästen nur auf der Innenseite des Balkons anzubringen?
Hartmann:
Nein. Sie dürfen Blumentöpfe oder -kästen auch an der Außenseite des Balkons anbringen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Kästen ordentlich befestigt sind und sie auch bei stärkerem Wind nicht herunterfallen können. Außerdem ist darauf zu achten, dass Gießwasser nicht die Fassade oder darunter lebende Personen beeinträchtigt.


Garage

Volker F., Lemgo: Darf ich meine Garage auch für das Abstellen von Kartons und Möbelstücken nutzen?
Hartmann: Nein. Haben Sie eine Garage angemietet, dürfen Sie diese grundsätzlich auch nur zum Abstellen von Fahrzeugen nutzen. Benutzen Sie die Garage zu anderen Zwecken, beispielsweise als Lagerfläche für nicht benutzte Möbelstücke, ist dies eine Zweckentfremdung der Garage, welcher der Vermieter nicht zustimmen muss.


Waschküche

Herbert K., Neuwied: Der Nutzungsplan für unsere Gemeinschaftswaschküche sieht vor, dass sonntags nicht gewaschen werden darf. Ist das rechtens?
Hartmann: Ja. Der Vermieter darf den Nutzungsplan festlegen und auch einen bestehenden Nutzungsplan ändern. Er darf festlegen, dass sonntags nicht gewaschen werden darf. Allerdings muss dieses Nutzungsverbot der Gemeinschaftswaschküche dann für alle Mieter gleichermaßen gelten.


Gartenparty

Marlies G., Kassel: Ich möchte meinen Geburtstag im Garten feiern. Kann mir mein Vermieter einen Strich durch die Rechnung machen?
Hartmann: Nein. Grundsätzlich sind Feiern im Garten erlaubt. Allerdings müssen Sie ab 22.00 Uhr darauf achten, dass die Nachbarn nicht durch Ihr Fest gestört werden. Sie sollten daher ab 22.00 Uhr den Geräuschpegel stark senken oder die Feier in die Innenräume verlegen.


Hochbett

Stefan P., Jena: Ich möchte in mein zu kleines Schlafzimmer ein Hochbett einbauen. Mein Vermieter ist dagegen. Muss ich auf das Hochbett verzichten?
Hartmann: Nein. Geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, so dass Sie auch ein Hochbett in Ihre Wohnung einbauen dürfen. Allerdings sollten Sie bedenken, dass Sie später kein Recht haben, die von Ihnen eingebauten Sachen in der Wohnung zu lassen. Der Vermieter kann verlangen, dass Sie die Einrichtung bei Auszug wieder beseitigen.

Starke Stücke

Mehr als ein Wahlkampfgag
Augsburg – Die Zeiten ändern sich. Dort, wo in Augsburg einst das Armenhaus stand, ist das Wohnen nun teuer geworden. Im Kaiserviertel entstanden exklusive Eigentumswohnungen. Der Quadratmeter kostet bis zu 20 Euro Miete im Monat. Christine Kamm, Landtagsabgeordnete der Grünen, fand denn auch, dass der Name Armenhausgasse nicht mehr zu dem Quartier passe. Kurzerhand nannte sie die Straße in einer Wahlkampfaktion in „Reichenhausgasse“ um. Unterstützt wurde sie bei der Aktion von Augsburgs Mietervereinschef Thomas Weiand. Mit der Aktion setzen sich die beiden für den Bau preiswerter Wohnungen und gegen die Vertreibung Alteingesessener und weniger Betuchter aus der Innenstadt ein.

 
Weiter Weg

Berlin-Köpenick – Weil sich der Weg zum Müllplatz nach dessen Verlegung von einst 80 auf rund 165 Meter verdoppelt hatte, kürzte ein Mieter seine Miete um fünf Prozent. Zu viel, sagte jetzt das Amtsgericht Köpenick (Az: 6 C 258/12). Weil die Verlagerung des Müllplatzes jedoch einen Mangel darstellt, sah es eine Mietminderung von 2,5 Prozent als durchaus gerechtfertigt an.

 
Baubeginn für Klosterstadt
Meßkirch – In Meßkirch haben Ende Juni die Bauarbeiten für eine mittelalterliche Klosterstadt begonnen. Handwerker wollen dort nur mit Muskelkraft und ohne moderne Technik eine ganze Stadt mit 40 bis 50 Häusern und einer Kathedrale für 2.000 Menschen errichten. Für die Bauzeit hat Initiator Bert Geurten 40 Jahre eingeplant. Vorlage für das Bauprojekt ist ein fast 1.200 Jahre alter Bauplan.

Die Stadt Meßkirch hofft, dass die einzigartige Baustelle ein Touristenmagnet wird. 180.000 Touristen sollen es nach einem Gutachten Jahr für Jahr werden. Kommen mindestens 120.000, lassen sich die Bauarbeiten selbst finanzieren.

Für die ersten vier Jahre leisten die Europäische Union, die Stadt und der Kreis deshalb eine Anschubfinanzierung von rund einer Million Euro.

 
Kampfjet
Stuttgart – Der Kampfjet auf dem Dach einer Firma im Stuttgarter Stadtteil Zuffenhausen sorgt für Zoff. Der 56-jährige Eigentümer hat die ausrangierte Maschine gekauft und auf das Dach seiner Firma gestellt. „Das sieht doch bombig aus“, meint er. Doch sein Nachbar sieht das anders. Der ärgert sich, wenn er beim Blick auf dem Schlafzimmer immer auf „dieses Ding“ sieht.

 
Parkplatz auf dem Balkon
Karlsruhe – „Wir wollten einfach mal etwas anderes als den klassischen Wohnungsbau wagen“, erklärt Rüdiger Esslinger von der Familienheim Karlsruhe. Sein Unternehmen baut im Neubauareal im Citypark in Karlsruhe 24 Einheiten, bei denen die Autos auf dem Balkon geparkt werden können. Noch sind die Wohnungen nicht fertig, aber der Autoaufzug funktioniert schon.

Im vierten Stock hat das Unternehmen  bereits zwei Lofts eingerichtet. Zwei Zimmer, Küche und Bad verteilen sich auf 116 Quadratmetern. Zur Ausstattung des Badezimmers gehört eine Sauna. Das Auto steht auf dem Balkon.

Die Nachfrage scheint zu stimmen. Vor allem ältere Paare, die ihre Häuser aufgeben möchten, interessierten sich für diese Art des Wohnens.

Neu ist das Parken auf dem Balkon nicht. In Berlin-Kreuzberg sorgen die sogenannten „Carlofts“ bis heute für Proteste aus der Nachbarschaft.

 
Traumhaus in Pink
Berlin – Barbies pinkfarbenes Wohnhaus, das weltweit in Millionen Spielzimmern junger Mädchen seinen Platz hat, gibt es seit Mai dieses Jahres in „Lebensgröße“ in der Nähe des Alexanderplatzes in Berlin. Auf 2.500 Quadratmetern liefert es laut Veranstalter „noch nie dagewesene Einblicke in Interieur und Lifestyle der bekanntesten Puppe der Welt“. 15 Euro kostet der Eintrittspreis für Erwachsene, zwölf Euro der ermäßigte Preis für Kinder. Gegen Aufpreis darf man auch in „echten“ Barbie-Outfits auf einen Laufsteg oder auf eine Popstar-Bühne.

Die Gegner der Plastikpuppe können sich beruhigen. Ende August zieht die Traumwelt ab – in eine andere Großstadt.