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April 2013

Editorial

Große Aufgaben


Der Deutsche Mietertag 2013 in München steht vor großen Herausforderungen. Die 450 Delegierten werden über die Misere auf den Wohnungsmärkten in den Ballungszentren und Universitätsstädten sowie die Fortentwicklung des Mietrechts beraten und Vorschläge unterbreiten, wie die aktuellen Probleme gelöst werden können. Sie werden deutlich machen, dass die Wohnungs- und Mietenpolitik ein ganz zentrales politisches Thema ist. 

Wohnen muss bezahlbar bleiben. Wohnen muss sicher sein. Das sind die wichtigsten Aufgaben der Mieterbewegung seit ihrer Gründung im Jahr 1900. Daran hat sich bis heute nichts geändert. Wie wir diese Ziele verwirklichen wollen, müssen wir auf dem Deutschen Mietertag einmal mehr deutlich machen.

Das neue Mietrecht – es tritt am 1. Mai in Kraft - hat keines der aktuellen Probleme gelöst. Die Mietpreisexplosion mit zweistelligen Zuwachsraten in den Großstädten wird damit nicht gestoppt. Dazu brauchen wir eine Kappungsgrenze bei den Wiedervertragsmieten. Deren Durchsetzung ist eine der größten Herausforderungen für die Mieterorganisation.

Bezahlbares Wohnen setzt ein breites Angebot an preiswertem Wohnraum voraus. Dessen Bestand geht rapide zurück. Der soziale Wohnungsbau braucht eine Renaissance. Dafür werden wir uns einsetzen. Immer mehr Haushalte mit mittlerem Einkommen können die Mieten in den Großstädten nicht mehr zahlen. Der Wohnungsbau muss insgesamt angekurbelt werden.

Das Wohngeld sichert einkommensschwachen Mietern bezahlbaren Wohnraum. Diese Aufgabe erfüllt es derzeit immer weniger. Das Wohngeld muss schnellstens erhöht werden. Die gestiegenen Heizkosten müssen wieder in die Wohngeldberechnung einbezogen werden.

Bei der öffentlichen Kundgebung werden wir die Chance nutzen, unsere Position unseren Gästen - Entscheidungsträger aus der Politik - vorzustellen. Auf deren Antworten sind wir gespannt. Münchens Oberbürgermeisters Christian Ude wird uns die Herausforderungen an die kommunale Wohnungspolitik in der teuersten Mieterstadt Deutschlands aufzeigen. Ein Vertreter der Bayerischen Staatsregierung wird sicher Stellung zu den Bundesratsinitiativen Bayerns zum Mietrecht und zum Wohngeld nehmen und erklären, wie sie diese Initiativen durchsetzen will. Bundeskanzlerin Angela Merkel und ihren Herausforderer Peer Steinbrück haben wir eingeladen. Der SPD-Kanzlerkandidat lässt sich die Gelegenheit nicht nehmen, die Wohn- und Mietenpolitik seiner Partei vorzustellen.

Die Ergebnisse des Deutschen Mietertages werden die Diskussionen über ein gerechtes Mietrecht und die zukünftige Wohnungspolitik fördern und beeinflussen. Das ist gut so. 2013 ist ein Wahljahr. Für eine Wahlentscheidung spielt die Mieten- und Wohnungspolitik dieses Mal eine nicht zu unterschätzende Rolle.

Ihr
Lukas Siebenkotten

Urteile in Stichworten

Asbest


Gesundheitsgefahr

Eine mit Asbest belastete Wohnung ist mangelhaft, wenn und weil sie nur in der Angst vor Gesundheitsgefahren benutzt werden kann (OLG Hamm 30 U 20/01).
 
Asbestfasern
Das Einatmen von freigesetzten Asbestfasern im Kellergeschoss eines Wohnhauses stellt eine Gesundheitsverletzung dar, auch wenn es noch nicht zu einem Krankheitsausbruch gekommen ist (OLG Koblenz 1 U 1380/10).

Nachtstromspeicheröfen
Der Vermieter ist verpflichtet, asbesthaltige Nachtstromspeicheröfen auszutauschen, wenn eine Konzentration von 400 Fasern pro Kubikmeter Raumluft nachgewiesen wird (LG Berlin 67 S 131/97).
 
Trennwände
Können die Trennwände einer Wohnung wegen enthaltenen Asbestfasern nicht mechanisch bearbeitet werden, liegt ein Mangel vor, den der Vermieter beseitigen muss (LG Berlin 63 S 42/10).
 
Asbeststaub
Bei einer starken Asbestbelastung mit sichtbarem Asbeststaub ist die Wohnung nicht mehr nutzbar. Bleibt der Vermieter untätig und erhöht sich das asbestbedingte Risiko, hat der Mieter Schmerzensgeldansprüche (LG Dresden 4 S 73/10).
 
Fußbodenfliesen
Gerissene, asbesthaltige Fußbodenfliesen sind ein Mangel der Mietsache und berechtigen zu einer zehnprozentigen Mietminderung. Die Fußbodenfliesen müssen ausgetauscht und ersetzt werden (LG Berlin 65 S 419/10).

Haftung

Der Vermieter haftet für alle Schäden, die aus einer fehlerhaften Behandlung und Bearbeitung von Vinylasbestplatten entstehen. Er haftet auch für Pflichtverletzungen der von ihm eingeschalteten Handwerker (LG Berlin 65 S 200/12).

Urteile in Kürze

Neuvermietung
Wurde die Wohnung gekündigt, darf der Vermieter die noch bewohnte Wohnung nicht besichtigen, um zum Zwecke der Neuvermietung Fotos der Wohnung zu machen, die er anschließend den Interessenten präsentieren will (LG Frankenthal (Pfalz) 2 S 218/09, WuM 2012, 141).
 
Parabolantenne
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter die Erlaubnis zur Anbringung einer Parabolantenne zu erteilen, wenn der Mieter sich ohne weiteres einen Breitbandkabelanschluss in die Wohnung verlegen lassen kann (AG Münster 28 C 1474/09, WuM 2012, 139).
 
Kündigung
Ist das Mietverhältnis durch eine Kündigung wirksam beendet worden, kann der alte Vertrag nicht dadurch wiederaufleben, dass die Kündigung vom Vermieter zurückgenommen wird (OLG Koblenz
5 U 1159/11, WuM 2012, 191).

Wohngemeinschaft
Wurde die Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, hat diese gegen den Vermieter einen Anspruch auf die Entlassung scheidender und die Aufnahme neuer Mieter in den bestehenden Mietvertrag (LG Frankfurt am Main 2-11 S 230/08, WuM 2012, 192).

Betriebskosten
Die Kosten für Baumfällung sind nach Wortlaut, Sinn und Zweck der Betriebskostenverordnung nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar (AG Potsdam 23 C 349/11, WuM 2012, 203).

Aktuelles Urteil

Betriebskosten

Karlsruhe - Mieter können die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen auch dann kürzen, wenn sie die ursprünglich fehlerhafte Abrechnung des Vermieters selbst korrigiert und ein Guthaben zu ihren Gunsten errechnet haben, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 184/12).

Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters hatte ursprünglich eine Nachforderung in Höhe von 84,26 Euro ausgewiesen. Der Mieter rechnete nach und kam zu einem völlig anderen Ergebnis. Ihm stand danach ein Guthaben von 376,49 Euro zu. Der Mieter kürzte daraufhin seine laufenden Vorauszahlungen um 30 Euro und verrechnete sein Betriebskostenguthaben mit der nächsten Monatsmiete.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Beanstandet er inhaltliche Fehler in der Vermieterabrechnung und errechnet er das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst, dann darf er die laufenden Vorauszahlungen entsprechend korrigieren, hier also kürzen.

Nach dem Gesetz darf diejenige Vertragspartei, zu deren Gunsten das Saldo der Betriebskostenabrechnung ausfällt, die künftigen monatlichen Vorauszahlungen heraufsetzen oder kürzen. Endet die Abrechnung mit einer Nachforderung für den Vermieter, kann er die Vorauszahlungen erhöhen. Endet die Abrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch für den Mieter, kann er die Vorauszahlungen kürzen. Jetzt hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass Grundlage für eine Veränderung der Vorauszahlungsbeträge immer nur die fehlerfreie, inhaltlich richtige Abrechnung sein kann. Sonst wäre der Mieter bei einer falschen Abrechnung des Vermieters doppelt bestraft. Er müsste zunächst eine Nachforderung des Vermieters zahlen und dann auch noch höhere monatliche Vorauszahlungen leisten. Das wäre absurd.

Nachgefragt

Steuererklärung

MZ: Mieter können Betriebskostenzahlungen steuerlich absetzen. Für welche Kosten gilt das?
Ropertz: Für sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen gibt es Geld vom Finanzamt zurück. Es betrifft die vom Vermieter abgerechneten Betriebskosten, wie Hausmeister, Gartenpflege, Hausreinigung, Winterdienst oder auch Wartungsarbeiten, zum Beispiel für Heizung, Fahrstuhl usw.

MZ: Wie hoch ist die steuerliche Entlastung?
Ropertz: Voraussetzung ist, dass die Betriebskosten nicht bar bezahlt, sondern überwiesen wurden. Steuerlich berücksichtigt werden dann nur die Arbeitskosten, nicht die Materialkosten. Abgezogen von der Steuerschuld werden 20 Prozent der erbrachten Arbeitsleistungen. Betragen die Arbeitskosten des Hausmeisters anteilig für die Mieterwohnung 200 Euro, erstattet das Finanzamt also 40 Euro.

MZ: Gibt es eine Obergrenze?
Ropertz: Für alle Dienst-, Pflege- und Betreuungsleistungen gibt es eine einheitliche Obergrenze von 20.000 Euro. Davon werden höchsten 20 Prozent, das heißt 4.000 Euro, steuerlich berücksichtigt.

MZ: Was muss ich als Mieter tun?
Ropertz: Beim Finanzamt muss ein entsprechender Antrag gestellt werden. Beizufügen ist eine Aufstellung des Vermieters, in der die Personal- und Materialkosten für die einzelnen Betriebskostenpositionen getrennt aufgeführt sind.

Mietertipp

Blumenkästen

Mieter dürfen auf dem Balkon Blumenkästen oder Blumentöpfe aufstellen – vorausgesetzt, die Blumenkästen sind ordnungsgemäß befestigt und es ist sichergestellt, dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können. Dann dürfen Blumentöpfe auch an der Außenseite des Balkons angebracht werden, entschied das Landgericht Hamburg (Az: 360 S 79/04).

Aber Vorsicht: Anderer Ansicht ist das Landgericht Berlin (Az: 67 S 370/09). Das Gericht verurteilte einen Mieter, seine Blumenkästen an der Balkoninnenseite anzubringen. Anderenfalls sei ein Abstürzen der Blumenkästen durch Gegenstoßen, Übergewicht der Pflanzen, starken Wind oder Materialermüdung nicht mit absoluter Sicherheit auszuschließen. Stellt der Mieter trotz Abmahnung des Vermieters weiterhin diverse Topfpflanzen ungesichert auf den Balkon und stürzt ein Blumentopf herab, kann der Vermieter nach einer weiteren Abmahnung das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen (LG Berlin 67 S 278/09).

Experte rät

Mieterhöhung


Marga R., Fellbach: Vor kurzem bekam ich ein Mieterhöhungsschreiben mit der Begründung, dass alles teurer wird. Die neue Miethöhe ist nicht näher erläutert. Reicht die lapidare Begründung?
Wall: Nein. Für Mieterhöhungen im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete benennt das Gesetz konkrete Begründungsmittel: den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Gebäudeversicherung

Berndt H., Kassel: In den letzten Jahren gab es bei uns mehrere Rohrbrüche im Haus. Gleichzeitig ist die Gebäudeversicherung immer teurer geworden. Gibt es hier einen Zusammenhang und müssen wir als Mieter hierfür zahlen?
Wall: Nein. Steigt nach einem Rohrbruch die Prämie der Leitungswasserversicherung, muss der Vermieter diese Erhöhung allein tragen.
Wohnungsschlüssel

Uta R., Minden: Mein Vermieter möchte einen Schlüssel für meine Wohnung behalten – für den Notfall. Darf er das?
Wall: Nein. Der Vermieter darf nur dann einen Wohnungsschlüssel der vermieteten Wohnung behalten, wenn Sie ihm dies ausdrücklich gestattet haben. Damit der Vermieter Ihre Wohnung in Notfällen betreten kann, sollten Sie bei längerer Abwesenheit Ihren Schlüssel zum Beispiel Bekannten anvertrauen und Ihren Vermieter hierüber informieren.
Kabelanschluss

Ute H., Angermünde: Darf der Vermieter mir Kabelgebühren in Rechnung stellen, auch wenn ich gar keinen Kabelanschluss in meiner Wohnung habe?
Wall: Nein. Der Vermieter darf nur Kabelgebühren als Nebenkosten abrechnen, wenn die Wohnung tatsächlich über einen Kabelanschluss verfügt und der Mieter der Nutzung entweder zugestimmt hat oder im Mietvertrag die Umlage der Kabelgebühren als Betriebskosten vereinbart ist.
Mietzins

Annemone J., Berlin: Ich zahle für Monate mit 28 bzw. 30 Tagen genauso viel Miete wie für Monate mit 31 Tagen. Das finde ich ungerecht. Wieso wird die Miete nicht pro Tag abgerechnet?
Wall: Der Mietzins ist das monatliche Entgelt für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung. Dieser errechnet sich zunächst aus dem Kaltmietpreis pro Quadratmeter und ist daher nicht von der Anzahl der Tage der Monate abhängig.

Starke Stücke

Heimlich gefilmt

Landau - Die Staatsanwaltschaft Landshut ermittelt gegen einen Vermieter, der junge Frauen mit versteckten Mini-Kameras in ihren Wohnungen gefilmt hat. Der 55-jährige Beschuldigte gestand, die versteckten Mini-Kameras in Schlaf- und Badezimmern von vier Mietwohnungen installiert zu haben. Die jungen Frauen beobachtete er von einem Kellerraum aus. Dort fand die Polizei Speichergeräte und Computer. Der Vermieter fiel auf, als eine Mieterin eine Kamera in ihrer Wohnung entdeckte.

 
Studenten bringen Rendite

Während sich Universitäten und Studentenwerke Gedanken über das schwindende Angebot an preiswerten Studentenwohnungen machen, haben Immobilieninvestoren und Projektentwickler „Studentenappartements“ als eigene Anlageklasse auserkoren. Bei einer Veranstaltung der BBA – Akademie der Immobilienwirtschaft zum Thema „Studentisches Wohnen 2013“ ging es nicht darum, möglichst preiswerte Studentenwohnungen anzubieten, sondern um mögliche Geschäfte mit den raren Studentenbuden. „In den beliebtesten Uni-Städten lassen sich für eine Studentenwohnung Kaltmieten zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter erzielen“, zitiert dpa eine BBA-Sprecherin.

 
Ziemlich absurd: Gartenzaun lief mitten durch den Hausflur

Elmshorn – Seit mehr als 30 Jahren wohnen sie friedlich nebeneinander. Doch jetzt endete ein Streit zwischen den Nachbarn über einen Gartenzaun beim Gericht. Der eine hatte ihn gezogen, der andere wollte ihn wieder weghaben. Das Amtsgericht Elmshorn (Az: 51 C 180/12) entschied: „Der Zaun muss weg."

Ungewöhnlich: Der Streit über den Gartenzaun brach nicht zwischen zwei Eigenheimbesitzern aus, sondern zwischen Mieter und Vermieter. Der Zaun trennte auch nicht zwei Grundstücke voneinander ab. Der Zaun verlief mitten durch den Hausflur eines Mietshauses. Der Vermieter wohnte auf der einen, der Mieter auf der anderen Seite des Zauns. Gezogen hatte ihn der Vermieter, um seinem Mieter den Zugang zu einer Lüftung im Treppenhaus zu unterbinden. Über den Zeitraum des Lüftens gab es Streit: Der Mieter vertrat die Auffassung, es sei mehrere Stunden täglich zu lüften. Der Kläger wollte das nicht, weil infolge einer Undichtigkeit seiner Eingangstür seine Wohnung zu sehr auskühle.

Das Gericht gab jetzt dem Mieter Recht, weil es den seit Jahrzehnten praktizierten Mitbesitz an Treppenhaus und Flur des Mieters verletzt sah. Außerdem gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache auch die Befugnis, das Fenster im Hausflur zum Lüften zu öffnen.

 
Niederlage für den BVB

Hemer/Arnsberg – Ein Fan des Fußball-Bundesligisten Borussia Dortmund musste nach einem kuriosen Nachbarschaftsstreit klein beigeben. Er rollte die Borussia-Fahne, die er an einem Fahnenmast angebracht hatte, ein. Ein Nachbar hatte sich gestört gefühlt. Weil die Stadt gegen das Hissen der Fahne nicht vorging, klagte der Nachbar vor dem Arnsberger Verwaltungsgericht. Doch noch bevor ein geplanter Ortstermin stattfand, holte der Borussia-Fan die Fahne herunter. Aber nur wer Böses denkt, glaubt, dass der Kläger ein Fan von Schalke 04 ist.

 
Luxuswohnungen statt Edelpuff

Frankfurt – Auf dem Gelände des Edelbordells „Sudfass“ am Frankfurter Mainufer in der Nähe zur Innenstadt sollen rund 100 neue Wohnungen gebaut werden. Der Besitzer hat den weit über Frankfurt hinaus bekannten „Sauna-Wellness-Club“ für rund elf Millionen Euro verkauft. Der Betrieb im mehr als 40 Jahre alten „Sudfass“ geht bis zum Abriss noch eine Weile weiter. Spätestens dann erlöschen die leuchtenden Neonherzen in den Fenstern.

 
Gelungener Werbegag?

Berlin – Der Brausehersteller Coca-Cola hat sich bei Mietern am Prenzlauer Berg für eine Plakataktion am Baugerüst ihres Hauses entschuldigt. Wo vorher der Slogan „Tut uns nicht leid“ in großen Lettern prangte, steht jetzt „Tut uns leid“. Anschließend ließ Coca-Cola das 450 Quadratmeter große Plakat abhängen. Mit dem Plakat hatte Coca-Cola auf das 30-jährige Jubiläum von Coca-Cola light aufmerksam gemacht.

Die Mieter waren von der Aktion wenig begeistert. Tagsüber verdunkelte das Plakat ihre Wohnungen, in der Nacht waren sie taghell erleuchtet, weil das Plakat in der Danziger Straße im Prenzlauer Berg angestrahlt wurde. Nachdem Fernando Rossi, IT-Spezialist, im Internet eine Petition veröffentlicht hatte, fand er innerhalb von 24 Stunden fast 2.500 Unterstützer. Viele kamen aus dem Ausland. Rossi ist Italiener und hatte lange in Amerika gelebt.

Der Getränkekonzern erfuhr über seine Social-Media-Auswertungsdienste vom Protest der Berliner Mieter und wurde tätig. Andere rätseln aber darüber, ob das Ganze wirklich ein Versehen des Weltkonzerns war - oder eine perfekt eingefädelte Marketing-Aktion.